나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42138 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 ""송탄산단 삼거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장,
지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 27층 건 내 25층 2524호
외 6개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비, 옥내소화전, 화재경보
기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)
(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철
도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42138 (3)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층 2601호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 평택농업협동조합

* 건축년도: 2021년

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 층수: 26층 중 26층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동 소재 "송탄산단 삼거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)입니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 평택고덕아이파크는 2021년 입주한 비교적 신축 오피스텔로, 송탄산업단지 및 고덕국제신도시 연계 지역에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼합되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 송탄산업단지 인근 지역의 특성상 산업시설에 따른 소음이나 기타 영향은 현장 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 갑2: 2022-03-21 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 전정미)

* 을1: 2022-03-21 근저당권 (평택농업협동조합, 135,600,000원). 본 경매의 말소기준권리입니다.

* 을2: 2023-03-27 근저당권 (케이비증권주식회사, 13,000,000,000원). 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3: 2024-09-30 가압류 (농협은행, 200,096,721원). 매각으로 소멸됩니다.

* 갑4: 2025-06-27 임의경매 (평택농업협동조합). 매각으로 소멸됩니다.

* 총 등기부채권액: 13,335,696,721원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 공히 미상임. (from 감정평가서요약)

* 주의: 임차인 현황에 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상인 점은 투자 전 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 송탄산업단지 및 주변 업무지구와 인접해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. [cite:0, JSON data]

* 주변에 공장, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 오피스텔로서의 주 이용 목적인 업무시설 수요가 뒷받침됩니다.

* 최근 매매 사례:

* 2025년 9월: 21.16㎡, 10층, 180,000,000원 (약 850.7만원/㎡)

* 2024년 2월: 21.16㎡, 14층, 140,000,000원 (약 661.6만원/㎡)

* 2024년 2월: 35.19㎡, 20층, 270,000,000원 (약 767.3만원/㎡)

* 감정가는 158,000,000원 (약 746.7만원/㎡)으로, 최근 2025년 거래 사례(1.8억)보다는 낮고 2024년 2월 거래 사례(1.4억)보다는 높게 책정되었습니다. [cite:0, JSON data]

* 신축 건물이라는 점과 최근 1.8억원 수준의 실거래가를 고려할 때, 현재 시세는 1.8억원 내외로 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 송탄산업단지 및 장당동 일대에 형성된 상업지구와 인접하여 마트, 병원, 은행, 식당가 등 다양한 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 난방, 현관 출입 보안, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비를 갖추고 있습니다.

* 기타: 고덕국제신도시 및 평택시청 등 주요 시설과의 접근성도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약허가구역: 본건은 과거 토지거래계약허가구역(지정기간:2023.6.21~2026.6.20)에 해당되었으나, 허가구역 지정 기간이 2026년 6월 20일부로 만료되어 현재는 허가구역이 아닙니다. 따라서 이 부분은 더 이상 리스크가 아닙니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 공실 여부 및 임대 수익률 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되었으므로, 최초 채무의 담보 물건이 여러 개였을 가능성이 있습니다. 이는 채무 구조의 복잡성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 건물 상태가 우수하며 송탄산업단지 및 주변 업무지구에 인접하여 직주근접성이 뛰어납니다. [cite:0, JSON data]

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계는 명확하여 안전한 취득이 가능합니다.

* 임대관계 미상인 점은 투자 전 반드시 현장 확인을 통해 해소해야 할 부분입니다.

* 현재 시세는 약 1.8억원 수준으로 파악되며, 신축 건물로서의 희소성을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 신축급 컨디션 유지, 하자 발생 가능성 낮음. [cite: JSON data]

* 탁월한 입지: 송탄산업단지 및 배후 업무지구 인접으로 풍부하고 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능.

* 높은 미래 가치: 평택 지역의 지속적인 개발 및 도시 확장으로 인한 시세 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 21.16㎡ 기준 실거래가는 2025년 9월 180,000,000원, 2024년 2월 140,000,000원입니다. [cite: JSON data]

* 감정가는 158,000,000원입니다.

* 현재 시세의 상단으로 판단되는 2025년 9월 거래가 180,000,000원을 기준으로, 신축 건물로서의 희소성과 향후 임대 수익률을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 임대관계 미상 부분을 감안하여 보수적인 접근이 필요하나, 최저 매각 가격 이상에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위는 감정가(158,000,000원) 대비 약 10% ~ 15% 가량 높은 수준인 170,000,000원 ~ 185,000,000원으로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 권장 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.