나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42138 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 ""송탄산단 삼거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장,
지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 27층 건 내 25층 2524호
외 6개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비, 옥내소화전, 화재경보
기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)
(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철
도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42138 (5)

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 26층2605호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 평택농업협동조합

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 158,000,000원 (1억 5천 8백만 원)

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지지분: 6.57㎡ (약 1.99평)

건물면적(전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

1.3. 주요 정보 요약

건물명: 평택고덕아이파크

준공(사용승인)일: 2021년 11월 22일

총 층수: 27층 (지하 6층)

해당 동(101동) 내 호실 수: 600호

주요 용도: 업무시설 (오피스텔)

특이사항: 공동담보, 업무시설(오피스텔)로 이용 중

최초 채권자: 평택농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 장당동 소재 "송탄산단 삼거리" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 물건 북측 및 남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역: 장당지구

* 도로: 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구

* 토지거래허가구역: 지정 기간 (2023.6.21 ~ 2026.6.20)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022.03.21)

* 근저당권 (평택농업협동조합, 135,600,000원) (2022.03.21) - 말소기준권리

* 근저당권 (케이비증권주식회사, 13,000,000,000원) (2023.03.27) - 말소

* 가압류 (농협은행, 200,096,721원) (2024.09.30) - 말소

* 압류 (동화성세무서장) (2025.01.31) - 말소

* 압류 (평택세무서장) (2025.05.28) - 말소

* 임의경매 (평택농업협동조합) (2025.06.27) - 말소 (단, 사건번호상 경매 진행 중으로 확인됨)

총 채무액 (등기부채권 총액): 13,335,696,721원 (133억 3천 5백 69만 6천 721원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 3월 21일 접수된 평택농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 기타 참고사항: 본건 임대관계는 공히 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있거나 임차 보증금 외 별도의 인수 조건이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 별도 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 송탄산단과 인접하여 관련 산업 종사자들의 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 공장, 지식산업센터, 업무시설 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요를 동시에 충족시킬 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 건물 시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 난방, 현관 출입 보안, 옥내 소화전, 화재 경보기, 지하 주차장 등 현대적인 오피스텔에 필요한 기본 설비를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 등기부상 채무 총액이 133억 원이 넘어 채권 관계가 복잡하며, 경매 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2026년 6월 20일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 소유권 이전 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 뚜렷한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 경매 진행 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 장당동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건, 현대적인 건물 시설을 갖추고 있습니다. 2021년 사용 승인된 최신 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 그러나 높은 채무 총액, 불분명한 임대 관계, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 신중한 현장 조사와 권리 분석을 통해 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공되어 비교적 신축 건물의 가치를 누릴 수 있습니다.

* 평택 지역의 성장 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 사업 및 산업단지 확충으로 인해 부동산 시장의 성장 가능성이 높은 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 향후 토지 사용 관련 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 (단위: 만 원, 실제 거래가: 억원)

* 2025년 9월 3일: 18,000 (1억 8,000만 원) - 21.16㎡

* 2024년 2월 14일: 14,000 (1억 4,000만 원) - 21.16㎡

* 2024년 2월 5일: 27,000 (2억 7,000만 원) - 35.19㎡ (면적이 달라 직접 비교는 어려움)

* 본 물건의 전용 면적(21.16㎡) 기준으로 볼 때, 2024년 2월 1억 4,000만 원, 2025년 9월 1억 8,000만 원에 거래되었습니다.

* 감정가는 1억 5,800만 원입니다.

* 최근 거래가(1억 8,000만 원)는 감정가보다 높으며, 시세 상승세를 반영합니다.

* 입찰가 산정

* 최근 거래 사례(1억 8,000만 원)를 참고하여, 본 물건의 감정가(1억 5,800만 원)는 현재 시세 대비 매력적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 관계의 복잡성 및 높은 총 채무액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임차인 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

* 예상 입찰가: 1억 5,000만 원 ~ 1억 7,000만 원

* 이 가격대는 시세 수준에서 적절한 할인율을 적용한 것이며, 본 물건의 장점을 고려한 상단입니다. 경매 진행 상황과 경쟁자 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 권리 관계와 토지거래허가구역임을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.