나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42138 [2] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층2525호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성감정 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 ""송탄산단 삼거리"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장,
지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 27층 건 내 25층 2524호
외 6개호로서,
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 현관출입 보안개폐설비, 옥내소화전, 화재경보
기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 15m 내외 포장도로, 서측으로 로폭 약 10m 내외 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)
(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철
도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.
21~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42138 (2)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 101동 25층 2525호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 토지지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 건물지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 평택농업협동조합 (근저당 및 임의경매 권리자 기준)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 업무시설(오피스텔)로 이용 중

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 장당동 소재 "송탄산단 삼거리" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통입니다.

* 토지이용: 가장형의 평지이며, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 약 15m 폭의 포장도로, 서측으로 약 10m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행이 편리합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(15m~20m), 중로3류(12m~15m)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 철도보호지구에 해당합니다.

* 주변 시설: "송탄산단" 인근이라는 점과 지식산업센터, 공장 등이 혼재한다는 점에서 산업단지 및 업무시설 밀집 지역의 특성을 보입니다. 일반적으로 이러한 지역에는 상업 및 지원 시설이 발달하지만, 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 21일 접수된 평택농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2(케이비증권주식회사 근저당), 갑3(농협은행 가압류), 갑4(동화성세무서장 압류), 갑5(평택세무서장 압류), 갑6(평택농업협동조합 임의경매)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목은 있으나, 구체적인 지상권 설정 여부는 확인되지 않았습니다. 제시외 물건 및 특별한 권리 관계는 없는 것으로 보이며, "공부와의 차이: 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 정보는 명시되지 않았으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 확인됩니다. 다만, "기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건 임대관계는 공히 미상임."이라는 내용이 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다. 임대료나 보증금이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무와 별개로 추가적인 위험이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 공장, 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 해당 건물 자체의 오피스텔 수요와 더불어 주변 산업단지 및 상업시설 종사자들의 주거 또는 업무 수요를 흡수할 것으로 예상됩니다. "송탄산단 삼거리" 인근이라는 입지는 배후 수요를 뒷받침하는 요소입니다.

* 건물 이용 현황: "평택고덕아이파크"는 업무시설(오피스텔), 판매시설, 문화 및 집회시설로 이용되는 복합 건물입니다. 본건은 101동 25층 2525호로, 해당 건물 내 오피스텔로서의 입지를 가집니다.

5. 생활정보

* 건축물 정보: 본 건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조의 지상 27층 건물이며, 본건은 25층에 위치합니다. 건물 외벽은 복합판넬 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감되었고, 창호는 샷시 창호를 사용했습니다.

* 건축 연도: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 난방, 현관 보안, 옥내 소화전, 화재 경보기, 지하 주차장 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재한다는 점으로 미루어 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 미상: 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유자가 누구인지, 보증금 및 차임은 어떻게 되는지 정확히 파악되지 않았음을 의미합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도에 어려움이 발생하거나 보증금 인수 부담이 생길 수 있습니다. (현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임대관계 미상으로 인한 주의가 필요합니다.)

* 집합건물 특성: 복합 용도의 건물 내에서 오피스텔로 사용 중이므로, 건물 전체의 관리 상태, 관리비 연체, 동별 또는 호별 문제 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은, 동일 담보로 묶인 다른 부동산의 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있음을 시사합니다.

* 토지거래허가구역 지정 종료: 본건 소재지는 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나(지정기간: 2023.6.21~2026.6.20), 현재(2026년 7월 17일 기준) 지정 기간이 만료되어 해당 규제는 적용되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 장당동에 위치한 평택고덕아이파크 내 오피스텔로, 2021년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다. "송탄산단 삼거리" 인근의 산업단지 및 업무시설이 혼재하는 지역에 위치하여, 관련 종사자들의 주거 또는 업무 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 25층의 고층이라는 점은 장점입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸 예정이라 비교적 깨끗한 편이나, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후화 부담이 적습니다.

* 산업단지 배후 수요: 평택 고덕지구 및 송탄산단 인근으로, 풍부한 배후 수요가 예상됩니다.

* 고층 장점: 25층의 고층으로 일조 및 조망권 확보에 유리합니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 관계에 따른 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 158,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 동일 면적(21.16㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 (14층): 140,000,000원

* 2025년 9월 (10층, 예정): 180,000,000원

본건은 25층의 고층임을 감안할 때, 180,000,000원의 거래 예정가보다 더 높은 가격 형성이 가능할 것으로 예상됩니다. 감정가 158,000,000원 또한 시세를 반영한 적정 가격으로 판단됩니다.

최근 거래(14층, 140,000,000원) 기준 ㎡당 약 6,616,257원, 2025년 예정 거래(10층, 180,000,000원) 기준 ㎡당 약 8,506,616원이며, 본 건 감정가는 ㎡당 약 7,466,918원입니다.

25층의 이점을 고려하여, 현 시세 및 잠재적 가치를 반영할 때 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로는 감정가(158,000,000원) 이상에서 시작하여, 낙찰 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 입찰가격을 결정하는 것을 추천합니다. 임대차 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.