나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [13] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2621호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 평택지원 2025타경43135 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안성축산업협동조합 (등기부상 을3, 갑7)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 26층2621호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 정보:

사용승인일: 2021년 11월 22일

구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

총층수: 지하 6층 ~ 지상 27층

해당층: 26층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 '평택고덕아이파크' 내에 위치하며, '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 다수의 오피스텔 등이 혼재하여 상업 및 업무 기능이 활성화된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

단지 인근에 버스정류장이 위치해 있으며, 남측으로는 1호선 및 SRT가 정차하는 평택지제역이 가까워 시내외 이동이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 준주거지역

기타 지역: 지구단위계획구역 (장당지구)

도로 관계: 북측 및 남측 중로2류, 서측 중로3류에 접하여 차량 통행이 원활하며, 동측의 경기대로와도 연계됩니다.

주요 제한 사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시 및 일반 지정 기간)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 16일에 등기된 안성축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 불확인되었습니다. 따라서 해당 권리의 존재 여부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

*주의: 임대차 관계가 미상으로 확인되므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 속한 '평택고덕아이파크'는 복합 단지로, 단지 내 상가 및 주변의 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 이용이 편리합니다.

인근 일반산업단지 종사자들을 위한 배후 수요 또한 풍부합니다.

4.2. 잠재적 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 대규모 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

단, 인근에 일반산업단지가 위치하므로, 해당 산업단지의 업종 및 운영 방식에 따라 소음, 악취 등의 환경적 영향을 받을 가능성은 배제할 수 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근의 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 평택지제역 주변의 상업지구 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

2021년 신축된 오피스텔 단지로, 현대적인 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

26층의 고층에 위치하여 일조권 및 조망권 확보에 유리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 약 131억 3천 6백만원 (13,136,000,000원)으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 요인입니다.

말소되지 않는 권리가 명시되어 있어, 해당 권리 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 명도 관련

임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있습니다.

내부 확인이 불가했던 점을 고려하여, 인수 후 예상치 못한 주거 또는 내부 상태가 발견될 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

높은 총 채권액으로 인해 본 경매 물건의 낙찰률이 낮아질 가능성이 있습니다.

이전 매매 사례에서 21.16㎡ 면적의 동일 아파트 호실이 1억 4천만원에서 1억 8천만원 사이로 거래되었으나, 층수에 따른 가격 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕지구에 위치한 신축 오피스텔로서, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 130억원 이상의 막대한 채권 총액은 잠재적인 투자 위험 요소입니다.

또한, 임대차 관계 미확인 및 말소되지 않는 권리의 가능성은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

평택 고덕지구 개발 및 주변 산업단지 배후 수요로 인한 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

합리적인 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

26층의 고층으로 인한 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

21. 16㎡ (약 6.40평) 면적 기준

- 2024년 2월 14일 (14층 거래): 140,000,000원 (1억 4천만원)

- 2025년 9월 3일 (10층 거래): 180,000,000원 (1억 8천만원)

최근 실거래가 평균 (21.16㎡ 기준): 약 160,000,000원 (1억 6천만원)

본건의 감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가 평균과 일치합니다.

현 시세를 고려 시, 21.16㎡ 면적의 오피스텔은 1억 6천만원에서 1억 8천만원 범위로 예상됩니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 인수분은 고려되지 않습니다.

매우 높은 총 채권액(약 131억 3천 6백만원)은 낙찰가율 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 최근 거래가 하단인 1억 4천만원부터 보수적으로 접근하거나, 적정 시세 수준인 1억 6천만원 이하, 또는 소폭 상승분을 반영한 1억 7천만원 이하를 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.