나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [11] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 25층2520호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43135 (11)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 25층 2520호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적 (전용면적): 21.16㎡ (약 6.40평)

* 토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 건물 정보

* 건물명: 평택고덕아이파크

* 동: 102동

* 층: 25층 (총 27층)

* 호수: 2520호

* 준공년도: 2021년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조

1.4. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각조건: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보 (물건명세서상 특수물건정보에도 공동담보 기재)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

* 해당 지역은 산업단지와 주거/상업시설이 복합적으로 개발된 지역임.

2.2. 교통 상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이함.

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용이 가능함.

* 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 광역 접근성이 양호함.

2.3. 도로 접근성

* 북측 및 남측으로 중로2류(폭 15m~20m), 서측으로 중로3류(폭 12m~15m)에 접함.

* 동측의 경기대로와 연계되어 있어 차량 이동이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을3 근저당권 (안성축산업협동조합, 2022-05-16 접수, 136,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 권리 분석 (간략)

* 을3 근저당권을 기준으로 접수일자(2022-05-16)보다 늦게 등기된 모든 권리(을4, 갑3, 갑4, 갑7)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 갑구에 등기된 압류(평택세무서장, 평택시)는 이미 말소 처리되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 등기부상 채권 총액은 13,136,000,000원으로 파악되나, 이는 말소예정 권리를 포함한 총액으로 보임.

3.3. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보상 임차인 정보 없음)

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어도 실제 점유자가 존재할 경우 명확한 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 해당 건물 상권 특성

* 평택고덕아이파크는 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 등으로 복합 용도 사용이 가능한 건물임.

* 주변에 산업단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 오피스텔 밀집 지역임.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있음.

4.2. 주변 상권

* 근린생활시설, 제조 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역임.

* 장당지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재탐지/경보/소화 설비, 스프링클러, CCTV, 지하주차장 등 오피스텔의 기본 설비를 갖추고 있음.

* 주변 근린생활시설 이용 가능.

5.2. 교육시설

* 인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았음.

5.3. 의료시설

* 인근 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 모든 등기상 권리(근저당, 압류)가 말소될 것으로 예상되나, 경매 과정에서의 변동 사항은 반드시 확인해야 함.

6.2. 법규 및 제한사항

* 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2/3류 접합.

* 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 제한)으로 지정되어 있음. 토지거래허가구역 지정 기간(2023.6.21.~2026.6.20.)이 남아있으나, 외국인 주택 취득에만 해당되는 제한임.

6.3. 이용상태 관련 리스크

* 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못했으며, 건축물현황도 등을 기초로 표기하였음. 실제 내부 상태 및 이용 가능 여부는 직접 확인이 필요함.

6.4. 주변 환경 리스크

* 일반산업단지, 제조 및 업무시설 등이 인접해 있어 소음, 분진 등의 환경적 요인이 있을 수 있음. 지도상 주변 시설 검색 결과, 해당 위치는 평택시 고덕국제신도시 개발 지역과 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업 및 업무 시설, 주거 단지가 혼재되어 있음. 특이한 혐오시설은 검색되지 않으나, 산업단지에서 발생하는 환경적 영향 가능성은 존재함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축 오피스텔로, 평택 고덕국제신도시 인근의 산업단지 배후 수요를 갖춘 입지임.

* 교통 여건이 양호하고, 단지 내 편의시설 및 광역 교통망 이용이 편리함.

* 등기상 권리관계가 명확하여 경매 진행 시 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 판단됨.

* 다만, 내부 상태 확인이 불가하고, 산업단지 인접으로 인한 환경적 영향 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 동일 면적 대비 가격 상승 여력이 있으며, 고층이라는 장점을 가지고 있음.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 투자 대상임.

* 평택 고덕 신도시 개발과 연계된 지역으로 향후 시세 상승 기대 가능.

* 비교적 적은 면적(21.16㎡)으로 소액 투자가 가능하며, 임대 회전율이 높을 수 있음.

* 말소되는 권리가 명확하여 권리관계가 깔끔함.

* 2021년 준공된 신축 건물로 유지보수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층)

* 본건은 25층 고층으로, 최근 실거래가 180,000,000원(10층)보다 높은 가치를 평가할 수 있음.

* 시세 상승 추이 및 고층 프리미엄을 고려할 때, 현재 시세는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됨.

* 낙찰가를 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위로 설정하는 것을 권장함.

* 최종 예상 입찰가: 180,000,000원 (경쟁 상황에 따라 유동적)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.