나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [7] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 23층2319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 23층 2319호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43135 (7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지 면적은 6.56㎡ (약 1.98평)이며, 건물 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정평가액은 160,000,000원입니다.

채권자는 안OOOOOOOO입니다.

공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다.

주변에는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남측으로는 평택지제역(1호선, SRT)이 가까워 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.

북측 및 남측으로는 중로2류, 서측으로는 중로3류에 접하며 동측의 경기대로와 연결됩니다.

이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)이며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 및 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2023.6.21.~2026.6.20.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 16일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권(을3, 136,000,000원)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁말소) 등기(갑2, 2022-04-21)가 존재하며, 이후 다수의 근저당권(을3, 을4) 및 압류(갑3, 갑4)가 등기되었습니다.

이후 2025년 12월 4일 접수된 안성축산업협동조합의 임의경매(갑7)로 본 건이 진행되고 있습니다.

등기부 채권 총액은 13,136,000,000원입니다.

매각으로 인해 지상권 외 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요)

* 임차인 현황:

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 및 차임 등 세부 내역이 확인되지 않았음을 의미합니다. 금액이 미상이라도 대항력 존재 여부 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 잠재적 명도 위험성을 내포하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 평택고덕아이파크는 주위로 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설 등이 밀집한 지역에 위치합니다.

특히 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 인근에 있어 관련 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 예상됩니다.

인근의 평택지제역(1호선, SRT) 이용이 편리하여 수도권 및 전국 각지로의 이동성이 좋다는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조로 총 27층 건물 내 23층에 위치합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 타일 및 도배 마감, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템 에어컨, 승강기, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전, 스프링클러, 보안 설비(CCTV), 지하 주차장 등 오피스텔로서 필요한 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 폐문부재로 인한 내부 확인 불가: 감정평가서 요약에 따르면 폐문부재로 내부 확인을 하지 못하였으며, 공부에 기초하여 표기되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 미상 임대차 관계: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금은 0원이나, 실제 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (단, 해당 물건은 오피스텔로 주택 여부 판단 필요)

* 다수의 권리 설정: 다수의 근저당 및 압류가 등기되었으나, 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕지구의 신축 오피스텔로, 산업단지 인근에 위치하여 직주근접 수요가 기대되는 입지입니다.

최신 건물 연식과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 23층의 고층에 해당하여 조망권이 좋을 것으로 예상됩니다.

권리관계는 명확하며 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 관련 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔(2021년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 고덕국제화계획지구 및 일반산업단지 인근으로 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

* 평택지제역(1호선, SRT)이 인근에 있어 교통 편의성이 높습니다.

* 23층 고층으로 쾌적한 주거 환경 및 개방감 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 동일 면적(21.16㎡)의 평택고덕아이파크 매물이 2024년 2월 14,000만원(14층)에 거래되었으나, 2025년 9월 3일 18,000만원(10층)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 23층으로 해당 거래 사례들보다 높은 층수이므로, 10층 거래가액인 18,000만원 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

감정가 16,000만원을 기준으로, 최신 실거래가 및 층수 이점을 고려할 때, 17,000만원에서 19,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 시세 (유사 면적): 140,000,000원 ~ 180,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.