나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [3] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층2218호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경43135 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안성축산업협동조합 (안OOOOOOOO)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층 2218호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 160,000,000원

* 토지 면적: 6.58㎡ (약 1.99평) / 토지 지분: 6.58㎡ (약 1.99평)

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평) / 건물 지분: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 참고: 제공된 자료에 의하면 건물의 전용 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)으로 확인됩니다. 공급 면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재하는 복합 용도 지역입니다.

* 토지 형상은 가장형으로 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상황은 북측 및 남측으로 중로 2류, 서측으로 중로 3류에 접하며, 동측의 경기대로와 연계됩니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인접

* 근린생활시설, 업무시설 등

* 평택지제역 (1호선, SRT) 이용 편리

* 혐오시설 검색 결과: 제공된 검색 결과 및 일반적인 정보 탐색 결과, 본 건이 위치한 평택시 장당동 154번지 인근에서 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고덕지구 폐기물처리장 관련 토양 오염 이슈(기준치 40배 불소 검출)가 과거에 있었으나, 이는 본건 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소/소멸 권리)

* 본 물건은 부동산 임의경매로, 채권자인 안성축산업협동조합의 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 등기부등본 상 을구 근저당권(안성축산업협동조합, KB증권) 및 갑구 압류(평택세무서장, 평택시) 등은 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 총 채권액 합계는 13,136,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재까지 파악된 바로는 매수인이 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 양

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 이는 특이사항으로, 실제 점유 관계 및 법적 권리 유무에 대해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 평택시 장당동 일대는 고덕국제화계획지구와 인접하여 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

* 산업단지 및 다양한 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

* 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 입지로, 관련 종사자들의 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물(평택고덕아이파크) 내 21.16㎡(약 6.40평) 면적의 오피스텔은 다음과 같은 가격 분포를 보였습니다.

* 2025년 9월: 180,000,000원

* 2024년 2월: 140,000,000원

* 이러한 시세 추이를 고려할 때, 본 건의 감정가(160,000,000원)는 최근 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 참고: 35.19㎡ 면적의 거래 사례(270,000,000원)는 면적 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상세 정보

* 건축 연도: 2021년 준공 (사용승인일 2021.11.22)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층 건물 중 22층

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 일부 타일붙임 및 도배 마감 등

* 창호: 시스템 창호

5.2. 주요 설비

* 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템 에어컨

* 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 화재 경보 및 소화전 설비, 스프링클러

* 보안 설비(CCTV), 지하 주차장 완비

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인 양 은 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타

* 토지이용계획상 철도보호지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 폐문부재로 인해 내부 확인을 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 서술되었습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 신축급 오피스텔로, 평택시의 개발 호재와 산업단지 인접성으로 인해 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 특별한 인수 사항이 없으며, 시세 대비 감정가도 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임차인 정보의 특이성과 내부 미확인 사항은 명도를 진행하거나 투자 결정을 내리기 전 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 관리 상태 우수 기대

* 평택 고덕국제신도시 및 산업단지 배후 수요 풍부

* 평택지제역(SRT, 1호선) 인접으로 교통 편리

* 말소기준권리 이하 권리 모두 소멸로 안전한 권리 분석

* 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가

9. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 최근 21.16㎡ 면적 실거래가: 140,000,000원 (2024.02) ~ 180,000,000원 (2025.09)

* 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 120% 수준인 160,000,000원 ~ 192,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 다만, 경쟁 입찰 현황 및 실제 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 적정 입찰가는 신중한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

* 참고: 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.