나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [10] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2421호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 평택시 장당동 154번지, 평택고덕아이파크 102동 24층 2421호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43135이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1억 6천만원입니다.

토지 면적은 6.56㎡ (약 1.98평)이며, 건물 면적은 21.16㎡ (약 6.40평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 공동 담보로 진행되며, 채권자는 안성축산업협동조합입니다.

1.1. 건축물 정보

* 건물명: 평택고덕아이파크 102동 2421호

* 건축물대장 요약:

* 총괄표제부: 총 1325호, 용도는 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 혼합.

* 표제부: 102동은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조로 27층 건물이며, 총 연면적은 38,128.8㎡입니다. 주 용도는 업무시설(오피스텔)입니다.

* 전유부: 102동 24층 2421호.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구)으로 지정되어 있습니다.

* 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 동측 경기대로와 연계됩니다.

* 가축사육제한구역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 외국법인, 단체가 주택 취득 시 허가 필요)으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2023.6.21.~2026.6.20.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 5월 16일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약 및 등기부 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. (일반적으로 오피스텔 건물에는 지상권이 설정되지 않으므로 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임대관계는 미상입니다.

3.3. 등기부 요약

* 총 등기부채권 금액은 약 131억 3천 6백만원입니다.

* 주요 권리로는 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 근저당권(을3, 을4), 압류(갑3, 갑4), 임의경매개시결정(갑7) 등이 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 본건은 평택 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 예상되는 지역입니다.

* 주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 상업적 기능을 갖춘 지역입니다.

* 산업단지 및 업무지구의 성장과 함께 오피스텔의 수요가 지속될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 평택지제역(1호선, SRT)이 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건은 일반산업단지 인근에 위치하나, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)에 대한 정보는 없습니다. 다만, 산업단지 특성상 소음이나 공해 등에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금 및 월세는 얼마인지 정확히 파악되지 않아 공실 위험 또는 명도 과정에서의 변수 발생 가능성이 있습니다. (인수되는 보증금은 0원으로 확인되었습니다.)

* 내부 확인 불가: 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하여 정확한 건물 상태, 마감재, 설비 상태 등을 파악하기 어렵습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 본 건은 외국인, 외국법인, 단체가 주택을 취득하는 경우 허가를 받아야 하는 지역에 포함됩니다. (다만, 본 건의 주된 용도가 업무시설임을 감안할 때, 주거용 오피스텔로 취급될 경우에 한정됩니다.)

* 공동담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있어, 해당 부동산의 경매 진행 상황이나 채무 관계를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 평택 고덕 지역의 성장 가능성과 함께 산업단지 및 업무지구의 배후 수요를 갖춘 오피스텔 물건입니다.

* 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 프리미엄: 평택지제역(1호선, SRT) 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 산업단지 배후지: 고덕 일반산업단지 및 주변 업무지구 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하의 권리는 낙찰로 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 6천만원

* 최근 시세 분석 (21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월 14일 거래 (14층): 1억 4천만원

* 2025년 9월 3일 거래 (10층): 1억 8천만원

* 상기 정보를 종합할 때, 본 건의 적정 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 1억 4천 5백만원 ~ 1억 7천만원 사이로 예상됩니다.

* 이는 과거 거래 사례와 감정가를 바탕으로 한 예측이며, 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 결과, 현 시세 변동, 경쟁 물건, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건은 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 순수 부동산 가치를 기반으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.