나이스옥션 법원경매 대전 2023타경10313 [1] 대전광역시 서구 변동 57-33 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2023.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 변동 소재 "변동중학교" 남측 인근에 소재하며, 본건 주위는 주상복
합아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 주거 및 상업 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 평지이며, 주상용 건물의 부지임.

인접 도로상태

본건 남측 및 동측으로 중로 및 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-05-09), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2015-04-
03)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 다가구주택(19호), 근린생활시설
(사용승인: 2021.2.1)
외벽: 화강석 및 치장벽돌 마감
내벽: 벽지 및 타일, 치장벽돌 및 페인팅 등 마감
창호: 새시 창호임.

이용상태

1층: 근린생활시설
2층: 다가구주택(7호)
3층: 다가구주택(7호)
4층: 다가구주택(5호).

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장시설 등임.

부합물 및 종물

옥탑은 건물가격에 포함평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 확정형 발코니 및 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 대전지방법원 2023타경10313 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 57-33 (신주소: 대전광역시 서구 도마로 53)

용도: 다가구주택 (19호), 제1종 근린생활시설

감정가: 2,581,619,040 원

토지면적: 511.20㎡ (약 154.62 평)

건물면적: 797.93㎡ (약 241.37 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각, 확장형 발코니 및 옥탑은 감정평가 및 매각에 포함됨.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 변동 소재 "변동중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 주상복합아파트, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼용지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 부정형의 평지이며, 남측 및 동측으로 중로 및 소로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로, 용도상 건축행위에 큰 제한은 없을 것으로 보입니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

주변 환경으로는 변동중학교가 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설 및 주거단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 대한 상세 지도 검색 결과, 해당 물건은 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역 내에 위치하며, 특별히 혐오 시설이 인접한 것으로 확인되지는 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 8월 12일 접수된 주식회사대전엔피엘금융투자대부의 근저당권입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 3일 접수된 주식회사대전엔피엘금융투자대부의 근저당권입니다.

인수되는 권리:

등기사항 전부증명서상 을구의 권리들은 모두 말소 예정이며, 매각으로 인해 전부 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

임차인 현황:

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 제공된 정보에 따르면 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 또는 차임을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

주택임차권으로 등기된 권리 또한 모두 말소 처리되었습니다.

인수되는 임차 보증금 합계는 0원입니다.

* 박 (보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정 2021-02-05, 배당신고 2023-11-29, 대항력 없음)

* 박 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-07-20, 배당신고 2024-02-07, 대항력 없음)

* 한 (입주자선아현) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-28, 확정 2022-03-30, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-08, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음)

* 한 (입주자 이유림) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-06-20, 확정 2022-05-30, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 한 (입주자 이유림) (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-06-20, 확정 미상, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 김 (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-05, 확정 2021-02-05, 배당신고 2023-06-12, 대항력 없음)

* 임 (보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-01, 확정 2021-07-15, 배당신고 2023-12-26, 대항력 없음)

* 한 (입주자문주연) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-29, 확정 2021-03-15, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 우 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2022-04-12, 배당신고 2023-12-14, 대항력 없음)

* 박 (보증금 60,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-03-27, 확정 2021-03-17, 배당신고 2023-04-17, 대항력 없음)

* 김 (보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-11, 확정 2023-12-28, 배당신고 2023-12-28, 대항력 없음)

* 한 (입주자조해신) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-11, 확정 2022-04-29, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 한 (입주자 정 효) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-05, 확정 2021-03-15, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 한 (입주자 정 효) (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-04-05, 확정 미상, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 임 (보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-02-05, 확정 2021-02-05, 배당신고 2023-12-06, 대항력 없음)

* 김 (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-04, 확정 2021-02-04, 배당신고 2023-04-17, 대항력 없음)

* 이 (보증금 40,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023-08-21, 확정 2023-11-17, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음)

* 원 (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-03-02, 배당신고 2023-11-24, 대항력 없음)

* 한 (입주자김휘람) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-17, 확정 2021-03-15, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* 정 (보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정 2023-02-17, 배당신고 2023-07-27, 대항력 없음)

* 한 (입주자이은정) (보증금 80,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-03-23, 확정 2021-03-15, 배당신고 2023-05-03, 대항력 없음)

* (주)대 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-17, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음)

* 농업회사법인 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-18, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음)

* 신 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-08, 확정 미상, 배당신고 미상, 대항력 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대전광역시 서구 변동 지역은 주거와 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다가구주택 및 아파트 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

19세대의 다가구주택과 1층 근린생활시설로 구성되어 있어, 임대 수익 창출 및 다양한 업종의 상가 운영이 가능합니다.

신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 상권의 노후도를 감안할 때 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 변동중학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 각종 편의시설과 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도심 접근성 또한 양호한 편입니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

19세대의 다가구주택으로서, 다수의 임차인 관리가 필요할 수 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

신축 건물이나, 향후 발생 가능한 유지보수 및 관리 비용을 고려해야 합니다.

상가 부분의 공실 가능성은 상권 분석 및 임대 조건 설정에 따라 변동될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 변동의 주거 및 상업 혼용 지역에 위치한 신축 다가구주택 및 근린생활시설입니다.

뛰어난 입지 조건과 비교적 최근에 사용 승인된 건물이라는 점, 그리고 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없다는 점에서 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

다만, 다가구주택 특성상 임대 관리의 중요성이 크며, 안정적인 임대 수익 확보를 위한 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 사용승인)로 하자 발생 가능성 낮음

* 말소기준권리보다 후순위 권리들로 낙찰자는 권리 인수 부담 없음

* 주거 및 상업 혼합 지역으로 배후 수요 및 임대 수익 기대 가능

* 1층 근린생활시설은 다양한 업종 유치 가능

1.8. 예상 입찰가

감정가는 2,581,619,040원입니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 경쟁 물건, 본건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 사이에서 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 신축 건물이며 권리관계가 깨끗하다는 장점을 고려할 때, 이에 상응하는 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

명확한 예상 입찰가는 별도의 시세 조사와 현장 답사를 통해 보다 정확하게 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.