나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [8] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43135 (8)

* 소재지: 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 24층2419호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지 면적: 6.56㎡ (약 1.98평)

* 건물 면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

* 감정가: 160,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 고덕국제화계획지구 일반산업단지 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측으로는 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로: 북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며, 동측의 경기대로와 연계됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 안성축산업협동조합 근저당 (2022-05-16, 136,000,000원) 입니다.

* 등기사항 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사수경어패럴)

* 을3: 근저당 (안성축산업협동조합, 136,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당 (케이비증권주식회사, 13,000,000,000원) - 말소

* 갑3: 압류 (평택세무서장) - 말소

* 갑4: 압류 (평택시) - 말소

* 갑7: 임의경매 (안성축산업협동조합, 2025-12-04) - 말소 (본건 경매)

* 등기부채권 총액: 13,136,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 공동담보 물건을 포함한 총 채권액으로 추정되며, 본 건에서 인수되는 채권은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 본 건 외 추가 담보 물건이 존재할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 배후수요: 인근 일반산업단지 및 다수의 업무시설 종사자, 근린생활시설 이용객을 주요 배후수요로 확보하고 있습니다.

* 시장 동향: 고덕국제화계획지구 개발과 함께 지역 내 오피스텔 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

* 건물 특성: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 평택지제역(SRT, 1호선)이 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 기타: 주변에 산업단지가 있어 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 및 차임 미상: 임대관계가 미상이므로, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (보증금 0원으로 명시되어 있으나, 면밀한 사전 조사가 필요합니다.)

* 공동담보: 본 건이 공동담보 물건으로, 추가 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 상황이나 가치에 따라 본 건의 낙찰가나 권리관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 상태, 하자 여부, 시설물 작동 상태 등을 직접 확인할 수 없어, 실제 점유 및 상태와 공부상 내용 간 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 주택 취득 관련 제한 사항이 있으나, 오피스텔의 경우 주거용이 아닌 업무용으로 사용 시 해당 사항이 제한될 수 있습니다. (투자 시 용도에 따른 확인 필요)

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액 13,136,000,000원으로 기재된 부분은 공동담보 물건의 채무 총액으로 추정되며, 정확한 채무 관계 및 담보물 현황 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕국제화계획지구 내에 위치한 평택고덕아이파크 오피스텔 경매 물건입니다. 2021년 준공된 신축 건물로, 입지, 교통, 주변 환경 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 인근 산업단지 및 업무단지 종사자를 대상으로 하는 안정적인 임대 수요가 기대되는 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 임대 관계 미상, 공동담보 물건 존재, 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친 후 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 미래가치: 고덕국제화계획지구 개발에 따른 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 교통망: SRT 및 1호선이 정차하는 평택지제역 인접으로 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 수요: 주변 산업단지 및 업무지구 배후로 공실률이 낮을 것으로 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (21.16㎡ 기준):

* 2024년 2월 14일: 140,000,000원 (14층)

* 2025년 9월 3일: 180,000,000원 (10층)

* 감정가: 160,000,000원

* 시세 분석: 본건은 24층으로, 최근 거래된 10층(180,000,000원) 및 14층(140,000,000원) 대비 층수 이점이 있습니다. 10층 거래가 180,000,000원임을 고려할 때, 24층은 이보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다. 그러나 임차인 보증금 및 임대 관계 미상, 공동담보 물건 존재 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (감정가 수준에서 시작하여, 층수 이점 및 시장 상황을 고려하되 리스크 할인율을 적용)

* 주변 시설: 지도상 확인 결과, 해당 물건지 주변으로 대규모 산업단지와 주거 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 특이할 만한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.