나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43135 [5] 경기도 평택시 장당동 154 평택고덕아이파크 102동 22층2221호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 근거리에 평택지제역(1호선, SRT)이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 27층건내 제21층 2120호 외 12개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 일부 타일붙임 및 도배 마감 등, 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

공히 공부상 업무시설(오피스텔)임. ※ 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 등을 기초하여 표기하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 보안설비(CCTV), 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설, 판매시설, 문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 중로2류, 서측으로 중로3류에 접하며 동측의 경기대로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

장당동 154 : 준주거지역, 지구단위계획구역(장당지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.6.21.~2026.6.20.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본 건은 평택지원 2025타경43135 (5) 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 경기도 평택시 장당동 154에 위치한 평택고덕아이파크 102동 22층 2221호 오피스텔입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 6.56㎡(약 1.98평)이며, 건물 전용면적은 21.16㎡(약 6.40평)입니다.

1.4. 평가 정보

감정가는 160,000,000원(1억 6천만원)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕국제화계획지구 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 산업단지, 제조 및 업무시설, 오피스텔 등이 소재하여 개발이 진행 중인 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 근거리에 지하철 1호선 및 SRT가 지나는 평택지제역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류, 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전(신탁등기말소), 근저당권(안성축산업협동조합, 케이비증권주식회사), 압류(평택세무서장, 평택시), 임의경매(안성축산업협동조합) 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다. 이 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 05월 16일 접수된 안성축산업협동조합의 근저당권(을3)입니다. 본 경매 절차에 따라 해당 권리 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 이경인 씨가 확인되었으며, 보증금과 차임은 0원으로 신고되었습니다. 전입일자는 2025년 09월 23일이나, 확정일자 및 배당신고일자는 없습니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 고덕국제화계획지구 내 산업단지와 업무시설이 인접하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황도 이를 따르고 있습니다. 최신 준공(2021년)된 현대적인 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 있으며, 평택지제역(1호선, SRT)이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육/의료 시설

고덕국제신도시는 계획도시로서, 교육 및 의료 시설이 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다. 구체적인 근접성은 추가 조사가 필요하나, 개발 중인 신도시의 특성상 관련 기반 시설이 도입될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재 등으로 인해 내부 확인을 하지 못하였으며, 이는 정확한 물건 상태 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상의 제한

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 철도보호지구, 토지거래계약 허가구역 등 여러 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 환경 및 산업단지 관련 우려

본 물건이 위치한 고덕국제화계획지구 일반산업단지 인근 지역에서는 과거 폐기물 처리시설 및 건설 폐기물 관련 환경 문제, 토양 오염 등의 이슈가 일부 보도된 바 있습니다. 이는 향후 거주 환경이나 자산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인이 될 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 현대적인 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 편리한 교통망 (평택지제역 인접, 버스정류장 가까움)

* 개발 잠재력이 높은 고덕국제신도시 지역에 위치

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 권리 관계

7.2. 물건 약점

* 내부 확인 불가로 인한 정확한 상태 파악 어려움

* 주변 산업단지 및 과거 환경 이슈 관련 잠재적 우려

* 토지 이용에 대한 다수 규제 존재

8. 투자 포인트

본 물건은 신축 오피스텔로서 고덕국제신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다. 특히 평택지제역 역세권으로서의 입지는 임대 수요 및 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 최근 유사 면적의 오피스텔 매매가가 1억 8천만원까지 형성된 점은 시세 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1억 6천만원이나, 최근 유사 면적(21.16㎡)의 실거래가가 2025년 9월 1억 8천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건물의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 또한 2024년 2월 1억 4천만원에 거래된 사례도 있으나, 최근 시세 상승 추세를 반영할 필요가 있습니다. 22층이라는 고층임을 감안하면 10층 거래가보다 더 높은 가치를 기대해 볼 수도 있습니다.

안정적인 수익을 확보하고 경쟁을 고려할 때, 감정가 대비 100~110% 수준의 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원(1억 6천 5백만원)을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.