나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3884 [2] 대전광역시 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 문지동 소재 "GS칼텍스기술연구소" 북동측 인근에 소재한 문지 효성해링턴플레이스 상가동 1층 107호, 108호이며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근 린생활시설, 다가구주택 등으로 이루어진 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고. 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 107호, 108호, (사용승인일자: 2017.4.26) 외벽: 화강석 붙임. 창호: 새시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설(교습소)임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평지이며, 공동주택(아파트) 및 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 주위로 대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-08-23), 지구단위계획구역(2016-08-23)(대덕연구개발특구 2단계(문지)개발사업), 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-23)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가 산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한특별법> 일반주거구역(2017-10-18)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 지역균형개발및중소기업육성 미분류(연구단지)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 중점경관관리구역(201 5-12-30)(하천).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3884 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건종별: 근린상가

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 대전광역시 유성구 문지동 657 문지효성해링턴플레이스 상가동 1층 108호

건물명: 문지 효성해링턴플레이스

동/호: 상가동 1층 108호

사용승인일자: 2017년 04월 26일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층

건물용도: 제2종근린생활시설 (교습소)

2.3. 면적 정보

토지면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 총괄표제부 기준 상가동 연면적: 820.462㎡

* 총괄표제부 기준 상가동 건축면적: 355.825㎡

* 주거시설 정보 (총괄표제부): 총 1142세대 아파트

2.4. 평가 및 기타사항

감정가: 464,000,000원

토지지분: 35.486㎡

건물지분: 27.45㎡

특이사항: 유동화물건

기타참고사항(임대관례): 임대관계는 미상임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 유성구 문지동에 소재하며, "GS칼텍스기술연구소" 북동측 인근에 위치한 문지 효성해링턴플레이스 상가동 1층 108호입니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 다가구주택 등으로 이루어진 주거지대입니다.

3.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3.3. 토지이용계획 및 인접도로

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대덕연구개발특구 2단계(문지)개발사업)에 속해 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 국가 산업단지, 연구개발특구, 일반주거구역, 중점경관관리구역(하천) 등의 도시계획 시설 및 법규 제한 사항이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 08월 10일 전북은행 근저당 (384,000,000원)

* 소유권 보존: 아시아신탁주식회사 (2017-06-19)

* 소유권 이전: 이원석 (2017-08-10)

* 기타 권리: 갑1~갑9, 을1~을2까지의 권리들이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매개시결정으로 인한 권리들이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 580,981,491원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박 (박상미)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입(사업자)일자: 2023-09-05

* 확정일자: 2025-10-23

* 배당신고일자: 2025-10-27

* 대항력: 없음

* 비고: 상가건물임차권 등기 (을2)

4.3. 권리분석 결론

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임의경매가 개시되어 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 박 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다. 다만, 임차인은 배당을 통해 보증금 회수를 시도할 것이나, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 입지 및 배후 수요

본 물건은 "GS칼텍스기술연구소" 인근 및 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 있어, 연구단지 종사자와 아파트 단지 거주민을 주요 배후 수요로 확보할 수 있는 입지입니다.

5.2. 업종 적합성

건축물대장상 제2종근린생활시설(교습소) 용도로 등록되어 있으며, 상가동 1층에 위치하여 접근성이 용이합니다. 아파트 단지 주민을 대상으로 한 학원, 교습소, 기타 서비스 업종 등에 적합할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주변은 주거지대와 연구 단지가 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 대덕연구개발특구 내에 위치하여 관련 산업 종사자들의 유입 및 활동이 활발한 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 편리하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

6.2. 편의시설

인근 아파트 단지 내 편의시설 및 대덕연구개발특구 내 지원시설 이용이 가능합니다.

6.3. 교육 및 의료시설

본 물건의 용도(교습소) 외 인근 학교 및 종합병원, 병의원 등 다양한 교육 및 의료시설에 대한 접근성이 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

임차인 박 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 하지만 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성은 존재합니다.

7.2. 공실 위험

상가 물건 특성상 공실 발생 가능성은 항상 존재하며, 경기 변동, 주변 상권의 변화, 임대료 수준 등에 따라 공실 기간이 길어질 수 있습니다.

7.3. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 자산유동화법에 따라 채권 매각 및 담보권 실행이 이루어지는 특성이 있습니다. 경매 절차 자체에는 큰 영향을 주지 않으나, 특수한 채권 관계가 얽혀있을 수 있으므로 추가적인 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

본 물건 주변에 대한 조사 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 개발 계획이나 인근 지역의 잠재적 변화 가능성은 별도로 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 주요 주거지 및 연구 단지 배후에 위치한 근린상가로, 안정적인 고정 수요 확보가 가능한 입지입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 상가로서의 공실 위험 관리 및 적정 임대료 산정은 필수적입니다. 감정가는 4억 6천 4백만 원으로, 주변 시세 및 예상 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지와 대덕연구개발특구 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 활용도 높은 용도: 제2종근린생활시설(교습소) 등록으로 다양한 업종 전환 가능성.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 잠재적 가치: 연구 단지 개발 및 주변 주거지 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금이 0원이므로 감정가(464,000,000원)를 기준으로 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 주변 시세, 투자 목표 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가는 최초 감정 시점을 기준으로 하므로, 현재 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 직접적인 임대 수익률 분석 및 예상 낙찰가 범위 산정은 현장 조사와 상세한 상권 분석, 추가적인 자료 조사를 통해 보다 정확하게 이루어져야 합니다.

* 일반적으로 상가 물건의 경우 감정가의 80%~120% 범위 내에서 낙찰되는 사례가 많으나, 본 물건의 입지와 향후 잠재력을 고려하여 적정 수준을 판단하시기 바랍니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 적정 수익률을 보장할 수 있는 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.