나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503169 [3] 대전광역시 동구 원동 60-4 2층205호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.09.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 원동 소재 ""대전우체국"" 북서측 인근에 위치하는 (통칭: DMC중앙스퀘어) 제2층 제202호외 2개호로서, 주위는 각종 도·소매 전통시장, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 관공서 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 대전역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제2층 제202호외 2개호로서,
(사용승인일: 1995.07.25)
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 인테리어 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1)[202호]·(3)[205호]: 인접호수인 203호와 함계 ""대전광역시 농아인협회 수화통역센터""로 이용중임.
기호(2)[204호]: 근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터, 남서측 및 남동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[60-4번지] 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)).

[60-5번지] 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)).

[60-7번지] 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(원동2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)).

[60-8번지] 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)).

공부와의 차이

기호(1)[202호]의 공부상 용도는 ""근린생활시설(일반음식점)""이나 현황은 기호(3)[205호]과 인접호수인 203호와 함계 ""사회복지시설""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 목록3(205호)은 목록1(202호), 203호와 함께 '대전광역시 농아인협회 수화통역센터'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대전지방법원 2025타경503169 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화물건)

1.2. 물건 현황

구분: 집합건물 (2층 205호)

용도: 노유자시설 (공부상 제1종근린생활시설, 현황 사회복지시설)

건물명칭: DMC중앙스퀘어

사용승인일: 1995년 07월 25일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 306,000,000원

토지면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

토지지분: 19.5336㎡ (약 5.91평)

건물면적: 96.82㎡ (약 29.29평)

건물지분: 96.82㎡ (약 29.29평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 대전광역시 동구 원동 60-4번지에 위치하며, DMC중앙스퀘어 건물 내 2층 205호입니다. 해당 건물은 철골 및 철근콘크리트조 슬래브지붕의 12층 건물로, 1995년 07월 25일에 사용승인되었습니다.

2.2. 주변 환경

건물이 위치한 지역은 대전우체국 북서측 인근에 자리하고 있으며, 각종 도·소매 전통시장, 근린생활시설, 상업·업무시설 및 관공서 등이 밀집해 있는 지역입니다. 대전역과 인접하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.3. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 대전역 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 지역 내 및 타 지역으로의 이동성을 높여주는 요인입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 총 4필지로 구성되어 있으며, 모두 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당하여 지역 내 개발 및 이용에 관한 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 다수의 근저당 및 압류, 가압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리인 농협은행 근저당(2017.01.26. 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 채권 총액은 약 1,615,214,810원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 사단법인한국농아인협회

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미등재

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부등본에 나타나지 않는 숨은 권리나 유치권 등에 대한 추가적인 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분포

본건이 위치한 대전역세권 및 원도심 지역은 전통시장, 소매점, 상업·업무시설 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다. 과거에는 둔산 신도심 개발로 상권이 다소 침체되었으나, 도시재생 사업 등을 통해 점진적인 활성화를 기대할 수 있는 지역입니다.

4.2. 유동인구

대전역은 주요 교통 거점으로서 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 또한, 주변의 상업 및 업무시설, 전통시장 등으로 인해 지역 내외의 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

4.3. 상권 특성

본건은 대전역이라는 광역 교통망과 인접하여 접근성이 우수하며, 주변의 상업 및 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다. 원도심 지역으로서 재개발 및 도시재생 사업의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대전역을 중심으로 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 전통시장 및 근린생활시설 이용도 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 공공시설 및 상업시설이 밀집해 있으며, 교육시설에 대한 구체적인 정보는 본 건과 직접적인 연관성이 낮아 상세히 분석하지 않았습니다.

5.3. 의료시설

대전역 주변 및 동구 지역에 다수의 병원 및 의원급 의료기관이 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

본건(205호) 및 인접 호수(202호, 203호)가 공부상 용도와 달리 '대전광역시 농아인협회 수화통역센터'라는 사회복지시설로 이용되고 있어, 향후 용도 변경 및 관련 법규 준수에 대한 확인이 필요합니다. 특히, 202호의 경우 공부상 '근린생활시설(일반음식점)'이나 실제 용도가 상이합니다.

6.2. 공실 위험

인접한 204호가 현재 공실 상태인 점은 임대 수익을 고려할 때 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다. 건물 전체 또는 주변 공실률에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

건물 노후화(1995년 준공)에 따른 유지보수 비용 발생 가능성, 그리고 주차 공간 등 건물 관리 상태에 대한 면밀한 현장 점검이 권장됩니다. 또한, 토지이용계획 상 '중점경관관리구역' 지정은 향후 건축 행위에 제약을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전의 주요 교통 허브인 대전역 인근에 위치하여 교통 여건이 우수하고, 주변 상권 및 생활 인프라 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 비록 건물 사용승인 연식이 있으나, 지속적인 도시재생 노력으로 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 인접 호수의 공실 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전역 초역세권 입지로 높은 교통 접근성 보유

* 원도심 활성화 및 도시재생 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대

* 다양한 상업 및 편의시설 인접으로 풍부한 배후 수요

* 권리상 인수 부담 없어 안전한 투자가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리분석상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 306,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 상태, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 본건의 현황(용도 불일치, 공실 등)과 추가적인 법률 검토, 현장 실사 결과를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.