나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1441 [3] 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-3 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 소재 '팔석정교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 펜션, 자연림 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며,인근에 6번국도 및 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 무난함.

건물의 구조

본건은 공히 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽: 페인팅 등 내벽: 벽지도배, 석고보드 노출, 타일 붙임 등 창호: 플라스틱새시 창호 등임. ※본건은 장기간 방치된 상태로 내·외관 관리상태가 불량한 상태임.

이용상태

공히 다세대주택이며 각 호는 1,2,다락층으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비 등이 설치된 것으로 보이나 작동 및 사용가능 여부 등은 재확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 계단식으로 조성한 사다리형과 유사한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

평촌리 622, 622-3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(축종별 마릿수제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 평촌리 622-1 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역(축종별 마릿수제한 지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락(연면적 제외)이 소재하며 등기사항전부증명서에는 미기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 및 본건을 포함한 단지 전체가 공사가 중단된 채로 장기간 방치되어 관리상태가 매우 불량하며 현재 평창군청으로부터 출입 제한된 상태임.

물건 비고

일괄매각. 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 소재하며 건물에 포함하여 평가됨. 장기간 방치된 구분건물로 관리상태가 매우 불량하고 평창군으로부터 안전조치명령에 따라 출입이 제한된 상태인바(단지 입구에 출입금지안내문 소재함) 건물의 구조, 설비 등의 작동 및 사용가능 여부 등은 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 영월지원 2025타경1441 (3)

* 소재지: 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-3 (1층 101호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 739.00㎡ (약 223.55평)

* 건물면적: 173.58㎡ (약 52.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 봉성새마을금고

1.1. 입지조건

* 본건은 강원특별자치도 평창군 봉평면 평촌리 622-3번지(팔석정길 30-18)에 소재하며, '팔석정교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 논, 밭, 농가주택, 펜션, 자연림이 혼재된 전형적인 농촌지대이며, 평창의 주요 관광지 중 하나인 팔석정 인근에 자리하고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 6번 국도와 시내버스정류장을 통해 평창군 내 타 지역으로의 이동이 가능하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 단지 내 도로에 잘 접해 있으며, 지목상 생산관리지역 및 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

* 을14 근저당권, 2020년 7월 2일 접수, 채권최고액 224,400,000원 (봉성새마을금고)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. (상세 내용은 제공되지 않음)

* 그 외 등기된 권리(근저당, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 424,400,000원입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 봉평면 평촌리는 전원생활이 가능한 농촌 지역으로, 대규모 상업 및 업무 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설과 관광객을 위한 펜션, 식당 등이 주를 이룹니다.

* 인근 팔석정은 지역의 명소로 관광객 유입이 예상되며, 이러한 입지적 특성은 향후 리모델링 시 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설은 차량으로 약 10-15분 거리에 위치한 봉평면 소재지로 이용 가능하며, 이곳에는 농협, 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 자연환경이 우수하여 쾌적한 주거 환경을 제공하지만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 없으나, 가축사육제한구역 지정으로 인해 인근 지역에서 축산업이 이루어질 수 있음을 인지해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 관리 상태: 장기간 방치되어 내외부 관리 상태가 매우 불량합니다.

* 출입 제한: 평창군으로부터 안전조치명령에 따라 출입이 제한된 상태입니다. (단지 입구 출입금지 안내문 소재)

* 건물 상태 확인 필요: 건물 구조, 설비 등의 작동 및 사용 가능 여부는 반드시 입찰 시 현장에서 직접 확인해야 합니다.

* 다락 공간: 각 호마다 현황 및 집합건축물대장상 다락이 소재하나, 등기부에는 미기재되어 있습니다. 건물 가치에 포함되어 평가되었으나 등기사항 확인 시 유의가 필요합니다.

* 임대차 현황의 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원이나 추후 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 강원도 평창군 봉평면의 농촌지대에 위치한 다세대주택입니다.

* 감정가는 91,000,000원으로 책정되었으나, 건물 상태가 매우 불량하고 출입이 제한되는 등 심각한 문제가 존재합니다.

* 따라서, 입찰 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 부동산 가치는 토지 가치와 복구 후의 건물 가치를 종합적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지속적인 관광 수요가 있는 평창군 지역에 위치하여, 향후 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 현재 심각한 관리 상태로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 분석

* 인근 유사 다세대주택(메밀꽃빌라, 전용면적 약 76.89㎡)의 최근 매매 사례를 보면, 2024년 2월 60,000,000원, 2024년 8월 76,500,000원에 거래되었습니다.

* 이는 면적당 약 78만 원 ~ 99만 원 수준으로, 본건 건물 면적(173.58㎡)으로 환산 시, 양호한 상태라면 1억 3천만 원 ~ 1억 7천만 원 이상의 가치를 가질 수 있음을 시사합니다.

* 그러나 본건은 장기간 방치 및 출입 제한 등 심각한 상태이므로, 이러한 시세는 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

* 감정가 91,000,000원은 현재 물건의 상태를 반영한 것으로 보입니다.

1.8. 2. 예상 입찰가 산정

* 본 물건의 경우, 심각한 관리 상태와 출입 제한, 복구에 소요될 막대한 비용 등을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 이는 추후 수리 비용 및 추가적인 제반 비용을 고려한 보수적인 접근입니다.

* 예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.