나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경79401 [1] 경기도 남양주시 별내동 962-2 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2023.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "용암천5교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 소규모 점포주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하고 전반적인 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용임.

인접 도로상태

대상물건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평슬래브)지붕 4층 건물로서
외벽 : 돌붙임 및 돌쌓기 마감 등
샤시 : PVC창호 등

이용상태

단독주택 및 근린생활시설으로 이용중임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 갖추었음.
기본적인 위생 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 남양주지원 2023타경79401 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 별내동 962-2

용도: 다가구주택

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

건물면적: 494.00㎡ (약 149.44평)

감정가: 1,843,527,760원

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 소재하며, "용암천5교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 점포주택 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 지역의 전반적인 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

대상 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용으로 이용되고 있습니다. 북측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구) 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을17)으로, 이에 따라 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부 채권 총액은 1,169,984,012원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2019년 5월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을10)이며, 이에 따라 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 건물 등기부 채권 총액은 1,414,984,012원입니다.

다만, 다수의 가압류 및 압류 (서울신용보증재단, 구리세무서장, 신용보증기금, 남양주시, 국민건강보험공단)가 후순위로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 6명의 임차인이 존재하며, 다음과 같은 권리 분석이 필요합니다.

* 강상홍 (강 )

보증금: 50,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2023-09-08

확정일자: 2023-03-20

배당신고일자: 2023-11-24

대항력: 없음

비고:

* 안진우 (안 )

보증금: 150,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2016-03-11

확정일자: 2016-02-22

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을15)으로 등재되어 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위는 아니나, '대항력 있음'으로 표시되어 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 우종관 (우 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-15

확정일자: 2021-03-15

배당신고일자: 2023-10-13

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을15)으로 등재되어 있습니다.

* 이현창 (이 )

보증금: 20,000,000원

차임: 1,550,000원

전입일자: 2019-11-01

확정일자: 2019-11-01

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임준식 (임 )

보증금: 179,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-05-02

확정일자: 2019-04-01

배당신고일자: 2023-11-28

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을16)으로 등재되어 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위는 아니나, '대항력 있음'으로 표시되어 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 정희 (정 )

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-16

확정일자: 2017-11-07

배당신고일자: 2023-12-29

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을15)으로 등재되어 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위는 아니나, '대항력 있음'으로 표시되어 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2019년 5월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸되는 것이 일반적입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'으로 분류된 안진우, 임준식, 정희 임차인의 경우, 해당 임차인들의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 후순위임에도 불구하고 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는지 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 됨을 시사하지만, '대항력 있음' 표기는 잠재적 리스크로 간주해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 별내동은 택지개발지구로 계획되어 개발이 진행된 지역입니다. 인근에는 소규모 점포주택 등이 혼재되어 있으며, 별내 로데오거리 상권 활성화 노력도 진행되고 있습니다. 다만, 최근 신도시 상권의 과잉 공급으로 인한 공실률 증가 추세도 나타나고 있어, 상가로서의 활용 시에는 주변 상권의 수요와 공급 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중인 건물의 특성을 고려할 때, 다가구주택으로서의 임대 수요와 근린생활시설로서의 잠재력을 함께 평가할 수 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건 인근에는 차량 진출입이 원활하고 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건이 양호한 편입니다. 또한, 별내커뮤니티센터(수영장, 문화교실 등)와 같은 공공시설이 있으며, 메가박스, 롯데시네마 등 문화시설도 일부 존재합니다. 다만, 대규모 신도시 특성상 생활 편의시설의 접근성은 단지 내 또는 인근 지역에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'대항력 있는 임차인'으로 분류된 안진우, 임준식, 정희 임차인과 관련된 권리 관계 불확실성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 건물 증축, 용도 변경 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

인근 용암천 주변에 폐기물 및 생활 쓰레기 이동 거점(야적장) 가능성에 대한 언급이 있었으며, 별내클린센터(생활폐기물 집하/처리 시설)가 위치해 과거 악취 및 설비 고장 관련 민원이 발생한 이력이 있습니다. 이는 물건 자체에 직접적인 혐오시설이 있는 것은 아니지만, 생활 환경 및 쾌적성에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 다가구주택으로, 양호한 교통 여건과 택지개발지구로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능성이 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'으로 인한 권리 관계의 복잡성과 주변 폐기물 처리 시설과 관련된 환경적 요인 등은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 별내택지지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 다가구주택 및 근린생활시설로 복합 활용이 가능한 건물입니다.

* 주변의 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 권리 분석 내용(특히 대항력 있는 임차인 관련 인수 여부), 임차인 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. '인수 보증금'은 0원으로 계산에 포함되지 않습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문 컨설팅을 통한 심층적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.