나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79330 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1115 진접신도브래뉴아파트 2208동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2024.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "주곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 및 공공시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 남서측 인근에 지하철4호선 "진접역" 및 버스정류장이
소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제403으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.
본건 사용승인일은 2009.12.18일임.

이용상태

아파트로 이용중임.(구체적인 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로는 외부의 포장 간선도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 소로1류
(폭10m-12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주곡중
(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(주곡
초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(양평공한계순묘역 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 택지개발지구(진접택지개발지구)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

1.1. 1.물건 상세

사건번호: 남양주지원 2024타경79330 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1115 진접신도브래뉴아파트 2208동 4층 403호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2009년 12월 18일

1.1. 2.감정가 및 면적

감정가: 84,700만원

토지면적: 98.27㎡ (약 29.72평)

토지지분: 98.2696㎡ (약 29.72평)

건물면적: 159.86㎡ (약 48.36평)

건물지분: 159.8568㎡ (약 48.36평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 3.매각 구분

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보

1.2. 권리분석

1.2. 1.채권자 및 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매 특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보

1.2. 2.등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2015년 09월 25일 접수된 우리은행 근저당(을5)입니다.

해당 물건은 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들이 존재하지만, 본 경매 절차에서 모두 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리:

* 우리은행 근저당 (2015-09-25, 319,000,000원) - 말소기준권리

* 웰컴저축은행주식회사 근저당 (2019-05-15, 132,000,000원)

* 중소기업은행 근저당 (2020-12-23, 120,000,000원)

* 중소기업은행 근저당 (2021-02-10, 52,800,000원)

* 웰컴저축은행주식회사 근저당 (2021-04-30, 120,000,000원)

* 주식회사신우산업 근저당공동담보목록 (2022-06-02, 234,000,000원)

* 삼성카드 가압류 (2024-06-13, 26,030,245원)

* 중소기업은행 임의경매 (2024-07-05, 172,800,000원)

* 포천세무서장 압류 (2025-11-24)

등기부채권 총액은 1,003,830,245원입니다.

낙찰자는 위 모든 권리를 인수하지 않습니다.

1.2. 3.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 임대차 관계는 명확히 확인되지 않으나, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 나타납니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.주위환경 및 교통

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "주곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 및 공공시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

차량 출입은 자유로우며, 남서측 인근에 지하철 4호선 "진접역"과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 2.건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조의 15층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 마감입니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시설

단지 인근에 주곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 다양한 근린생활시설, 주택가 등이 혼재되어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

제공된 정보 및 자체 검색 결과, 본 물건 인근에서 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있으나, 이는 규제 사항으로 시설의 직접적인 존재를 의미하지는 않습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 단지 정보

아파트명: 진접신도브래뉴

건축년도: 2009년 12월 18일 사용승인

총 동수: 10개 동

총 세대수: 538세대

1.5. 2.편의시설 및 주차

기본적인 급배수, 난방, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등의 복리시설이 있습니다.

주차 대수는 1192대로, 지하 주차 대수는 38대, 지상 주차 대수는 12대로 표기되어 있습니다(단지 총 주차 대수 1192대). 지하 전기차 충전기는 22대입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리상 리스크

등기부 상 모든 권리가 말소기준권리에 의해 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다.

유동화물건, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항은 경매 진행 과정에서의 특징으로, 낙찰자가 직접적으로 부담해야 할 권리상의 리스크는 없습니다.

1.6. 2.물리적/기타 리스크

본 건의 임대관계는 미상으로 조사되었으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인과의 명도 과정에서 보증금 관련 분쟁 발생 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 4호선 진접역 및 버스정류장 인접으로 교통 편리성 확보.

* 초등학교가 단지 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 선호도 높을 것으로 예상.

* 2009년 준공으로 연식 대비 양호한 주거 환경 기대.

* 등기부상 모든 권리 소멸 조건으로 안전한 거래 가능.

* 대단지 아파트로 관리 및 편의시설 이용 용이.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍 소재 진접신도브래뉴아파트로서, 교통 및 교육 환경이 우수하고 단지 규모가 큰 편입니다. 등기부상 말소되는 권리만 존재하여 권리 인수에 대한 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 임대차 관계가 불명확한 점은 있으나, 인수할 보증금이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

본 건의 건물 면적은 159.86㎡ (약 48.4평)입니다.

최근 매매 사례로 2026년 6월 3일 거래된 134.4561㎡ (약 40.7평) 물건이 64,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 1,585만원/㎡ 수준입니다.

이 기준을 적용하여 본 건의 면적(159.86㎡)에 대입하면, 약 76,696만원 (약 7억 6천 7백만원) 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 84,700만원 (8억 4천 7백만원)입니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 또는 현 시세 대비 100~110% 수준에서 입찰가를 결정합니다.

감정가 대비 80%는 약 6억 7천 8백만원, 90%는 약 7억 6천 2백만원 수준입니다.

현 시세(약 7억 7천만원)를 기준으로 100~110%를 고려하면 약 7억 7천만원 ~ 8억 4천만원 수준입니다.

따라서, 본 물건의 면적, 최근 거래 사례, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 7억 2천만원 ~ 7억 8천만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.