나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경5202 [30] 서울특별시 동대문구 회기동 57-11 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 ""청량초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 경춘선 ""회기역"" 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 12층 건물내 제11층 제1105호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""오피스텔""로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계식 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 부정형 토지로서, ""오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남서측 및 서측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 회기동 57-11
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

- 회기동 58-3
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

- 회기동 58-4
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(경희대앞), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 건축물현황도와는 달리 개별 호를 구분하여(현관문 호수에 ‘-1’ 추가) 사용하고 있는 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 아래 내용과 같이 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있고, 본건이 접한 공용부분을 집합건축물대장상 건축물현황도와 다르게 구조변경 및 주거점용 상태인 것으로 판단되는 바 외부 관측으로 대략적인 위치와 크기를 후첨 ""건물개황도""에 표기하였으니 참고하시기 바라며 위반건축물 등으로 인해 관할 행정청에서 원상복구명령을 내리거나 이행강제금을 부과할 수도 있는 바 경매진행시 유의하시기 바람.

※ 위반내용: [1105호] 1.5㎡ 시멘트벽돌조 주거 무단증축
- 위반건축물표시: 주택과-28838(2018.7.24.)호에 의함

※ 위반내용: 조경훼손(지상1층 위반면적 113㎡)
- 위반건축물표시: 건축과-24324(2021.10.22.)호에 의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경5202 (30)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 57-11, 12층 1202호

물건종별: 오피스텔

감정가: 106,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 기본 사양

토지면적: 6.71㎡ (약 2.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 청량초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 경춘선 회기역과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(문현숙)는 2017년 12월 8일에 이루어졌습니다. 최초 근저당권자인 북가좌새마을금고의 근저당권(24,000,000원)이 2017년 12월 8일 접수되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 접수된 주택임차권, 가압류, 임의경매, 강제경매, 가압류, 압류 등 모든 권리들은 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김보형이 존재하며, 보증금 105,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 2월 3일, 확정일자는 2022년 1월 24일이며, 배당신고일자는 2024년 10월 7일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2017년 12월 8일 접수된 북가좌새마을금고의 근저당권입니다. 등기부상 모든 후순위 권리 및 임차인의 권리(을2: 주택임차권)는 말소 예정으로 확인됩니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 회기동 지역으로, 청량초등학교, 경희대학교 등 교육 시설과 인접해 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 업종 현황

주변 지역은 대학가와 주거 밀집 지역의 특성을 가지므로, 학생 및 직장인을 대상으로 하는 소규모 상점, 식음료 업종, 오피스텔 관련 서비스 업종 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 청량초등학교가 있으며, 회기역을 중심으로 경희대학교, 한국외국어대학교 등 다수의 대학교가 위치하여 교육 환경이 우수한 지역입니다.

5.2. 편의 시설

근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 회기역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

본 건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 다음과 같은 위반 내용이 있습니다.

1. 1105호: 1.5㎡ 시멘트벽돌조 주거 무단증축 (위반건축물표시: 주택과-28838(2018.7.24.)호)

2. 조경훼손: 지상 1층 위반면적 113㎡ (위반건축물표시: 건축과-24324(2021.10.22.)호)

이로 인해 관할 행정청으로부터 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 유의해야 합니다.

6.2. 중복사건

본 건은 중복사건으로, 경매 절차 진행에 있어 추가적인 확인이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 유의사항

임대 관계는 미상입니다. 또한, 공부상 건축물 현황도와 달리 개별 호수를 구분하여 사용하고 있으며, 공용 부분의 구조 변경 및 주거 점용 상태가 추정됩니다. 이는 향후 이행강제금 부과나 철거 등의 대상이 될 수 있으므로 매수인의 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 동대문구 회기동의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 12.64㎡의 매우 작은 면적에도 불구하고 감정가가 106,000,000원으로 높은 편입니다. 특히, 위반건축물 문제가 심각하여 원상복구 비용 발생 가능성이 높으며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 높아 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 중복사건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 회기역 인근 대학가 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 지하철 1호선, 경춘선 이용 편리한 교통 환경

* 적절한 가격으로 낙찰받고 위반건축물 문제를 해결할 경우 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원입니다. 임차인 김보형의 보증금 105,000,000원은 대항력이 없고 말소 예정 권리에 해당하여 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 그러나 위반건축물에 대한 원상복구 비용 및 이행강제금 부과 가능성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 위반건축물 리스크를 반영하여 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 낙찰 후 예상되는 추가 비용을 감안하여 입찰가 산정에 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.