나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72124 [7] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 나동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""무봉교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

기호(5),(7): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과
문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

남양주지원 2025타경72124 (7)

1.2. 소재지

경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 나동 3층302호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

267,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 102.24㎡ (약 30.93평)

토지지분: 102.242㎡ (약 30.93평)

건물면적: 103.47㎡ (약 31.30평)

건물지분: 103.47㎡ (약 31.30평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

성OOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 공동담보

1.10. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "무봉교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2022.02.28. 접수, 채권최고액 2,640,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부상 을구 9번 근저당이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. (갑19 임의경매, 갑11, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18 가압류 및 압류 등은 말소 대상입니다.)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 2,780,550,470원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-29

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-11-28

확정일자: 2024-12-20

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건이 위치한 남양주시 화도읍 가곡리 지역은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 다만, 주변에 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 분포되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

해당 물건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 점은 유의해야 합니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 27억 8천만원으로 감정가(2억 6천 7백만원) 대비 매우 높아, 경매 취하나 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다수의 공법상 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 인근 시설

주변 지역을 조사한 결과, 지도상으로 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장단지 진입도로 개설 고시(2025년 2월)가 있는 점은 향후 지역 개발 및 교통 흐름에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 남양주시 호평동 일대에 마약 재활시설(경기도 다르크) 운영과 관련하여 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 연립주택으로, 주거 밀집 지역에 속합니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 생활 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이후 다수의 권리가 설정되어 있으며, 채권 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성 또는 차순위 매수 신고 등으로 인해 낙찰가가 조정될 여지가 있습니다. 현재 등재된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 다수의 토지 이용 제한 규제와 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인수 부담이 없습니다.

* 중복사건 및 높은 채권총액으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 해당 지역의 연립 및 다세대 주택은 면적과 종류에 따라 3.3㎡당 약 90만원에서 190만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다. 본건은 연립주택으로, 가장 유사한 '일성그린빌리지'의 최근 매매사례(2026년 3월, 59.89㎡, 5,500만원)를 기준으로 볼 때, 3.3㎡당 약 91.8만원으로 환산됩니다. 이를 본건 건물면적 103.47㎡에 적용 시 약 9,500만원 수준의 시세가 예상됩니다. 그러나 이는 단편적인 정보이며, 건물 상태, 층수, 향 등 개별 요인에 따라 시세는 달라질 수 있습니다. 감정가는 2억 6,700만원으로, 최근 시세보다는 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세와 감정가, 그리고 높은 채권 총액 및 중복사건으로 인한 경매 변동성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 시세 자료를 바탕으로 산정한 예상 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성이 높은 가격대로는 1억 7,000만원 내외를 예상합니다. 이는 감정가 대비 약 63.6% 수준이며, 시세 반영 및 경매 시장 상황을 고려한 가격입니다.

본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경쟁 입찰 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.