나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72124 [3] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""무봉교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

기호(5),(7): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과
문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72124 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층202호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 104.68㎡ (약 31.7평)

* 토지지분: 104.68㎡ (약 31.7평)

* 건물면적: 105.94㎡ (약 32.1평)

* 건물지분: 105.94㎡ (약 32.1평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "무봉교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 북동측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

* 이는 개발 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리 총액

* 말소기준권리: 을9 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 2022-02-28 접수, 2,640,000,000원.

* 등기부채권 총액: 3,170,550,470원.

* 본 경매 절차에서 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-01-07

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부요약상 여러 소유권 이전, 근저당, 가등기, 가압류, 압류 등이 존재했으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 3~4층 건물 내에 소재합니다.

* 외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 (탐문조사).

* 창호: 샷시 창호.

* 이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

* 건축 연도: (기호1~4) 1996년, (기호5,7) 2000년으로 추정되며, 비교적 노후화된 건물입니다.

4.2. 주변 상권 및 편의시설

* 본건이 위치한 화도읍 가곡리는 전반적으로 주거 지역의 성격을 띠고 있으며, 지역 내 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰 등은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변에 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 지역 내에서 확보 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 혐오시설 정보

* 제공된 토지이용계획에 따라 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당하여 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 진행되는 건으로, 사건 진행 과정이 복잡하거나 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 여러 환경 및 개발 규제가 적용되어 있어 향후 토지 이용이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1996년~2000년 사이에 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 만약 실제 존재하는 지상권이라면 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리에 위치한 연립주택으로, 권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 또한 없어 명도 진행에 있어서도 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 여러 환경 규제 및 건물의 노후화, 그리고 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리(지상권)에 대한 추가 확인은 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 과대평가되었을 가능성이 높으므로, 시세 조사 후 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리는 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 실수요자에게 적합합니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 현저히 낮은 주변 시세를 고려할 때, 시세 이하 취득을 통한 투자 수익 기대가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 연립/다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다 (단위: 만원).

* 동성빌리지(102동, 1996년식, 36.18㎡): 6,900만원 (2026년 3월)

* 일성그린빌리지(B동, 2000년식, 59.89㎡): 5,500만원 (2026년 3월)

* 산장빌라(나동, 1993년식, 36.04㎡): 4,500만원 (2026년 5월)

* 이 매매 사례들의 면적당 가격은 약 91.8만원/㎡ ~ 190.7만원/㎡ 범위로 넓게 분포합니다.

* 본 건의 건물 면적은 105.94㎡ (약 32.1평)입니다.

* 이를 바탕으로 대략적인 건물 가치를 산정하면, 면적당 100만원~150만원 수준으로 보수적으로 추정 시 1억원 ~ 1.6억원 내외가 될 수 있습니다.

8.2. 감정가와의 괴리

* 본 건의 감정가는 268,000,000원입니다.

* 주변 최근 매매 실거래가(4,500만원~6,900만원)와 비교했을 때, 감정가가 매우 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 건물 면적(약 32평) 대비 시세와 큰 차이를 보입니다.

* 만약 제공된 JSON 정보가 본건과 동일한 단지 또는 인근 지역의 정확한 실거래가라면, 감정가의 타당성을 재검토할 필요가 있습니다.

8.3. 인수 보증금

* 0원

8.4. 예상 입찰가 산정

* 주변 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 건물 면적(105.94㎡)과 주변 평균 시세(약 100~150만원/㎡)를 적용하면, 건물 가치는 약 1.05억 ~ 1.6억원으로 추정됩니다.

* 토지 지분(104.68㎡)에 대한 가치를 추가 고려하더라도, 주변 지역의 낮은 거래가를 감안할 때 감정가를 상회하는 가격은 비합리적일 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 170,000,000원.

* 현 시세 반영 시 최종 제안가: 1억 5천만원 내외를 기준으로, 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.