나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72124 [5] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 나동 지하층비02호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""무봉교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

기호(5),(7): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과
문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72124 (5)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 나동 지하층비02호

용도: 연립주택

감정가: 228,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 99.55㎡ (약 30.11평)

토지지분: 99.554㎡ (약 30.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 100.75㎡ (약 30.48평)

건물지분: 100.75㎡ (약 30.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "무봉교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

총 등기부채권액: 3,035,604,669원

말소기준권리: 을9 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-02-28 접수)

3.2. 주요 권리 내역

* 등기부채권 총액을 고려할 때, 다수의 담보 및 압류, 가압류가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 말소 예상 권리: 을10 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 압류, 갑10 압류, 갑11 가압류, 갑12 가압류, 갑13 임의경매(본건).

* 소유권 관련 권리: 갑1 소유권보존(김보현), 갑5 소유권이전(이다인, 임의경매 개시).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: L

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-09

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미상, 추가 확인 필요)

4. 상권 및 시세분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 유사한 지역의 연립주택 및 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 동성빌리지(102동): 2026년 3월 5일, 6,900만원, 전용면적 36.18㎡ (약 10.9평). 평당 약 633만원.

* 일성그린빌리지(B동): 2026년 3월 4일, 5,500만원, 전용면적 59.89㎡ (약 18.1평). 평당 약 304만원. (연립주택)

* 산장빌라(나동): 2026년 5월 25일, 4,500만원, 전용면적 36.04㎡ (약 10.9평). 평당 약 413만원.

4.2. 본건 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 228,000,000원이며, 면적은 100.75㎡ (약 30.48평)입니다. 평당 감정가는 약 748만원입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 '연립주택'인 일성그린빌리지의 거래가(5,500만원, 18.1평)를 기준으로 평당 시세는 약 304만원으로 추정됩니다. 이를 본건 면적(30.48평)에 적용하면 약 9,260만원 수준입니다.

감정평가액이 최근 실거래가보다 현저히 높게 책정된 점을 고려할 때, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4.3. 주변 시설 정보

별도 검색 결과, 해당 물건지 주변에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 주요 시설은 확인되지 않았습니다. (필요시 추가 조사 권장)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕.

* 외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 (탐문조사).

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 토지 이용 상태

* 형상 및 이용: 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 도로와 접함.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 본 건의 감정가(2억 2,800만원)와 최근 유사 물건 실거래가(4,500만원~6,900만원) 간 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 높은 가격에 낙찰받을 경우 시세보다 고평가될 위험이 있습니다.

* 복잡한 채무 관계: 중복사건, 공동담보 등의 정보는 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 미상 임차인: 보증금 0원, 대항력 없는 임차인 L 이 존재합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 세부 내용이 없어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 권리상 인수할 보증금이 없고 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 명도 및 권리관계 측면에서는 비교적 안전한 편입니다. 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 기본적인 생활 편의 시설 접근은 보통 수준으로 판단됩니다. 그러나 본건의 가장 큰 문제는 감정평가액과 최근 실거래가 간의 상당한 괴리입니다. 제공된 최근 실거래가 데이터에 따르면 본건의 시장 가치가 감정가보다 훨씬 낮을 가능성이 높습니다. 따라서 투자자는 감정가를 기준으로 접근하기보다는, 실거래가 수준을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전: 인수할 임차보증금이 없고, 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이어서 법적 리스크가 적습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 낮은 실거래가를 감안할 때, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 실거주 가치: 안정적인 주거 지역 내 위치하고 있어 실거주 목적의 투자도 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래 사례(연립주택, 5,500만원, 18.1평) 기준 평당가 약 304만원 적용 시: 9,260만원 (30.48평 * 304만원/평)

* 최근 실거래 사례(다세대, 6,900만원, 10.9평) 기준 평당가 약 633만원 적용 시: 19,300만원 (30.48평 * 633만원/평)

* 감정가: 228,000,000원

본건의 경우, 감정가와 최근 실거래가 간 큰 차이를 보이므로, 최근 실거래가 데이터를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 유사 물건인 연립주택 거래 사례를 참고하여 시세 추정치를 산정하였습니다.

예상 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 120,000,000원

권장 입찰가: 100,000,000원 내외 (시세 및 경쟁 상황에 따라 유동적)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.