나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72124 [4] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""무봉교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

기호(5),(7): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과
문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경72124 (4)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 2억 6천 8백만원 (268,000,000원)

1.2. 매각 대상 및 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성동신용협동조합 (성OOOOOOO)

토지 면적: 103.66㎡ (약 31.35평)

토지 지분: 103.655㎡ (약 31.35평)

건물 면적: 104.90㎡ (약 31.73평)

건물 지분: 104.9㎡ (약 31.73평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "무봉교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 2022년 02월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2,640,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. (물건명세서 비고란)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 3,030,550,470원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

명시된 임차인은 없으나, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다. (기타참고사항: 임대 미상임)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 부동산 거래 동향

최근 2026년 3월~5월 사이 거래된 주변 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 36.18㎡(약 10.9평) 면적의 동성빌리지(102동)는 2026년 3월 5일 6,900만원에 거래되었습니다.

* 59.89㎡(약 18.1평) 면적의 일성그린빌리지(B동)는 2026년 3월 4일 5,500만원에 거래되었습니다.

* 36.04㎡(약 10.9평) 면적의 산장빌라(나동)는 2026년 5월 25일 4,500만원에 거래되었습니다.

감정가는 2억 6천 8백만원이나, 최근 인근 거래가는 4,500만원에서 6,900만원 사이로 확인됩니다. 이는 본건의 전용면적(104.90㎡, 약 31.73평)과 비교 시 면적 차이가 크므로 직접적인 시세 비교는 어려우나, 인근 시세의 하방 압력을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 3층 또는 4층 건물 내에 소재합니다.

외벽은 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

토지는 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다. 이는 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수 관계에 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 제한 사항

등기부상 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재하며, 이는 향후 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 잠재적 인수 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

본건 소재지인 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 일대에 대한 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 인접성 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 일반적인 공동주택 단지 내에 소재합니다. 교통은 보통 수준이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 내구성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 다소 복잡하며, 여러 건의 압류, 가압류, 근저당 등이 설정되어 있습니다. 말소기준권리 하의 채권들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 소유권이전청구권가등기 및 미확인 지상권의 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 주변 시세는 면적이 작은 다세대/연립 주택 위주로 4,500만원에서 6,900만원 선에서 거래되고 있어, 본 건의 감정가(2억 6천 8백만원)와는 상당한 차이가 있습니다. 이는 본건의 면적(104.90㎡)이 상대적으로 크기 때문일 수 있으나, 시세 반영에 주의가 필요합니다.

중복사건, 공동담보 물건이라는 점도 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 규모(104.90㎡)와 현재 4,500만원~6,900만원대의 인근 소형 주택 거래 시세 간의 괴리가 큽니다. 만약 본건이 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰된다면, 실거주 목적이나 시세차익을 노리는 투자 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

단, 소유권이전청구권가등기 및 미확인 지상권의 인수 가능성을 충분히 고려하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원입니다.

최근 인근 소형 주택들의 매매가는 4,500만원에서 6,900만원 수준입니다. 본건은 전용면적 104.90㎡(약 31.73평)으로, 이를 평당가로 환산 시 (가장 높은 거래가 6,900만원 / 10.9평 = 약 633만원/평)을 적용해도 약 2억 1천만원 수준입니다.

그러나 이는 소형 평형대의 시세를 기준으로 한 단순 비교이며, 본건의 감정가와 실제 가치는 다를 수 있습니다.

또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)나 가등기 등 잠재적 인수 부담을 고려해야 합니다.

현재 경매 채권 총액(3,030,550,470원) 대비 감정가(268,000,000원)가 낮은 편입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 권리 인수 부담 및 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 1천만원 사이로 제안합니다. (이는 시장 상황, 유찰 횟수, 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.