나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72124 [2] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 ""무봉교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1)~(4): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 3층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

기호(5),(7): 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 내에 소재하며
외벽: 화강석 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등(탐문조사).
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1)~(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과
문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72124 (2)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-18 킹덤빌리지 이단지 가동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 104.68㎡ (약 31.70평)

토지지분: 104.68300000000002㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 105.94㎡ (약 32.04평)

건물지분: 105.94㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 "무봉교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 3층 또는 4층 건물 내에 소재하며, 외벽은 화강석 붙임 및 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 되어 있습니다.

이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 북동측으로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

기타참고사항: 임대 내역은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을9)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜의 모든 근저당권, 소유권이전청구권가등기, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이덕학은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부요약:

등기부상 채권 총액은 3,170,550,470원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 소규모 상업시설이 발달되어 있을 것으로 추정됩니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 인근 단지들의 최근 실거래가는 2026년 3월부터 5월 사이에 4,500만원에서 6,900만원 사이에 분포하고 있습니다. 이는 본건의 감정가(268,000,000원)와 상당한 차이를 보이며, 감정 시점 및 유사 물건의 시장가치 반영에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 편리하게 이용 가능합니다.

주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건이며 공동담보로 진행되고 있어, 경매 절차 및 채권 관계의 복잡성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(268,000,000원)와 제공된 주변 실거래가(4,500만원~6,900만원) 간에 큰 괴리가 존재하므로, 낙찰가 산정에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

건축물 노후화: 제공된 JSON 정보에 따르면 관련 건물들의 건축 연도가 1993년~2000년으로 확인되어, 본건 또한 일정 수준 이상의 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리분석상 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확한 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이가 존재하며, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항이 있어 매입 전 면밀한 현장 조사와 철저한 시세 분석이 필수적으로 요구됩니다.

중복사건 및 공동담보 물건임을 감안하여 경매 진행 상황을 주기적으로 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확: 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 권리적 부담이 적습니다.

입지 개선 가능성: 남양주시 화도읍 지역의 지속적인 개발 계획 및 교통망 확충 등을 통해 향후 부동산 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

주거 환경: 단독, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 268,000,000원

주변 실거래가 분석 (2026년 3월~5월 기준, 타 단지):

* 동성빌리지(102동, 다세대, 36.18㎡): 6,900만원

* 일성그린빌리지(B동, 연립, 59.89㎡): 5,500만원

* 산장빌라(나동, 다세대, 36.04㎡): 4,500만원

본건은 연립주택이며, 건물 면적은 105.94㎡ (약 32.04평)입니다. 제공된 JSON 데이터는 본건과 동일한 '킹덤빌리지'가 아닌, 주변의 다른 연립 및 다세대 주택의 실거래 정보입니다.

유사 물건(연립주택, 일성그린빌리지 B동, 59.89㎡)의 실거래가(5,500만원)를 기준으로 면적당 단가를 산정하면 약 918,198원/㎡ 입니다. 이를 본건 면적(105.94㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 97,274,000원 수준입니다.

또한, 제공된 모든 JSON 데이터상의 평균 면적당 단가(약 1,279,000원/㎡)를 적용하면 약 135,500,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가(268,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준에서 형성될 가능성이 높습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 현재 시장 가격과 감정가의 괴리, 물건의 실제 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 90,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. (단, 이는 제공된 정보 기반의 추정치이며, 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고 최신 시장 변동을 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.