나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51966 [2] 서울특별시 마포구 도화동 82 도화3지구18동우성 에이상가동 1층46호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "서울마포초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 '마포역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층 지상3층 건물내 제1층 제37호 및 제1층 제46호로서, (사용승인 : 1991.07.26.) - 외벽 : 타일붙임 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 건물 1층 전체는 아파트내 상가이며, 본건 기호1 및 기호2 공히 기존 상가점포로 이용된 것으로 탐문되나, 현황 물건이 적치된 상태임.

설비내역

본건 건물 내 위생 및 급배수 설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 북측하향 완경사에 대체로 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 "아파트 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 본건 단지 남측으로 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 도화동 82 : 제3종일반주거지역(2023-10-12), 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2008-01-04), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), - 도화동 83 : 제3종일반주거지역(2023-10-12), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(2008-01-04), 상대보호구역(2020-06-26), 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), - 도화동 84 : 제3종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2008-01-04), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), - 도화동 85 : 제3종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2008-01-04), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역,중점경관관리구역((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51966 (2)

소재지: 서울특별시 마포구 도화동 82 도화3지구18동우성 에이상가동 1층 46호 (집합건축물대장 및 현황조사서상 도로명주소는 '삼개로 35'로 확인, 공부상 '삼개로 38' 기재)

용도: 근린상가

감정가: 49,000,000원

토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.65㎡ (약 1.10평)

건물면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

건물지분: 6.48㎡ (약 1.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 도화우성에이상가번영회 (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 감정가의 20%인 9,800,000원입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 '서울마포초등학교' 남측에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 '마포역' 및 다수의 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 본 건 건물의 서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 단지 남측으로는 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 1997년 2월 20일 서울특별시 마포구의 압류 등기입니다.

등기부 요약:

* 1992년 9월 29일: 소유권보존 (도화구역제3지구주택개량재개발조합)

* 1997년 2월 20일: 압류 (서울특별시 마포구) - 말소기준권리

* 2012년 5월 2일: 압류 (서울특별시 마포구) - 말소

* 2015년 2월 26일: 압류 (서울특별시 마포구청장) - 말소

* 2025년 9월 22일: 강제경매 (도화우성에이상가번영회) - 말소 (본 경매 사건)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기된 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의 문구: 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부는 현장 조사 및 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물 이용 현황: 본 건물은 아파트 단지 내 상가로, 1층 전체는 아파트 상가로 이용되고 있습니다. 본 건(1층 46호)은 기존 상가 점포로 이용되었던 것으로 탐문되나, 현재는 물건이 적치된 상태로 확인되었습니다.

주변 상권: 해당 지역은 근린생활시설과 다수의 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 단지 내 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '서울마포초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 아파트 단지 내 상가로서 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 5호선 마포역이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취하된 사유에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 재매각 사유는 입찰 결정에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

특별매각조건: 재매각 사유로 인해 일반 경매보다 높은 20%의 매수신청보증금이 요구되므로, 자금 계획 시 유의해야 합니다.

건물 이용 상태: 현재 상가 점포 내부에 물건이 적치되어 있어 즉시 영업이 어려운 상태일 수 있습니다. 실제 내부 상태 및 활용 가능성에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

주소 불일치: 공급 상 도로명 주소(서울특별시 마포구 삼개로 38)와 집합건축물대장 및 현황조사서상 주소(서울특별시 마포구 삼개로 35)가 상이합니다. 이는 계약 및 등기 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 명확한 확인이 필요합니다.

혐오시설: 본 건의 주변 지역에 대해 조사한 결과, 통상적으로 혐오시설로 간주될 만한 대규모 공장, 유해 시설, 폐기물 처리 시설 등이 직접적으로 인접해 있거나 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구의 역세권에 위치한 소형 근린상가로, 재매각으로 인해 20%의 높은 보증금이 요구되는 점은 부담 요인이 될 수 있습니다. 하지만 소형 면적이라는 특징은 특정 소규모 업종의 창업자나 투자자에게는 오히려 가격 경쟁력을 갖춘 매력적인 기회가 될 수 있습니다. 주소 표기 불일치 문제는 반드시 사전에 명확히 확인하고 진행해야 할 필수적인 검토 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

마포역 역세권이라는 우수한 입지를 바탕으로 한 소형 상가 투자 기회입니다.

재매각 물건으로서, 경매 시장에서의 가격 메리트 확보 가능성이 있습니다 (단, 시세 및 권리관계 재확인 필수).

아파트 단지 내 상가로서, 단지 주민을 주요 고객으로 하는 업종(예: 소매점, 편의점, 부동산 중개업소 등)에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 49,000,000원을 기준으로, 본 물건의 소형 면적과 아파트 단지 내 상가라는 점, 그리고 재매각임을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 실제 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려하여 60% ~ 80% 수준에서 잠재적 가치를 평가해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.