나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52150 [2] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층605호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 빌라 등이 주를 이루어 형성되어 있는 일반주택지역으로, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와 근린공원 관공서 등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고 지하철역(녹번역, 3호선)이 도보로 약 7~8분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은 비교적 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층건 중 1층 103호, 6층 605호로서, 외벽 : 화강석 등 석재패널 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 바닥 : 플로링 및 비닐쉬트 등, 창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

103호 : 노인복지시설(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조) 605호 : 노인복지시설(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조) [식당 등 부대시설 등은 기준시점 현재 미운영상태인 것으로 탐문조사 됨]

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스중앙난방설비, 지하주차장, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 부정형의 대체로 평지로서 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 단지외 포장 진입도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대 상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임. (2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2006.01.20일이며, 본건이 속한 건물동은 지 하4층 ~ 지상12층 규모의 노인복지시설로서 총 137호임. (3)기 타 : 본건은 관할구청에서 발급받은 건축물현황도면을 기준으로 인근주 민 탐문과 건물외관조사 등을 병행하여 내부이용상황 등을 개략적 으로 추정조사 하였는바, 사실확인시 다소 상이할 수도 있으니 경 매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 및 토지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52150 (2)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층605호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

건물지분: 45.87㎡ (약 13.87평)

용도: 교육연구시설 (노유자시설, 노인복지시설, 제2종근린생활시설)

건축물 규모: 지하 4층, 지상 12층

사용승인일: 2006년 01월 20일

총 동 연면적: 15,267.62㎡

1.2. 매각 정보

감정가: 809,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택 및 빌라 등이 밀집한 일반주택지역으로 형성되어 있습니다. 간선도로변으로는 각종 근린생활시설, 점포, 상가 등이 위치하고 있으며, 인근에 각급 학교, 근린공원, 관공서 등이 있어 주거지로서의 기본적인 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지에서 도보 약 2~3분 거리에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 3호선 녹번역이 도보 약 7~8분 거리에 있어 대중교통 사정은 비교적 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 및 인근 도로 대비 부정형의 대체로 평지이며, 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) 건부지로 이용 중입니다. 단지 남동측으로 단지 외 포장 진입도로에 접하고 있어 차량 진출입에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장원임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 권리관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 15일 접수된 관악농업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 을4 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 399,600,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 일반주택가 내에 위치하며, 주변으로 상업시설 및 근린생활시설이 산재해 있습니다. 건물 자체의 주용도는 노인복지시설 및 교육연구시설이며, 제2종근린생활시설로도 활용 가능합니다.

4.2. 건물 용도

시니어캐슬 클라시온은 노인복지시설로 건축되었으며, 분양 당시 사우나, 이미용실, 마트, 물리치료실 등 다양한 부대시설이 마련되었으나, 기준 시점 현재 식당 등 일부 부대시설은 미운영상태로 탐문 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 각급 학교, 근린공원, 은평구청 등 관공서가 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 도보 10분 거리에 카톨릭대학교 은평성모병원과 같은 종합병원이 있어 의료 접근성 또한 확보되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 3호선 녹번역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다. 차량으로 약 20분 내외로 서울 도심 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간 및 대상 용도는 상이할 수 있으며, 관련 법규 확인 필요). 특히, 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 아파트 등)에 대한 소유권 이전 시 관할 구청장의 허가가 필요합니다. 이는 향후 소유권 행사 및 매각 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.2. 건축물 현황

기준 시점 현재 내부 이용상황 등은 개략적으로 추정 조사되었으며, 사실 확인 시 다소 상이할 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 이해관계인이 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온 내 교육연구시설(노인복지시설)로, 준수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 소유권 이전 시 허가 절차가 필요하며, 건물 사용승인일이 2006년으로 경과되었다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 입지: 은평구청 인근의 기반 시설이 잘 갖춰진 지역에 위치.

* 낮은 권리 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 다용도 활용 가능성: 노인복지시설 외 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능성을 검토할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 809,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 및 향후 토지거래허가 관련 절차, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가의 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.