나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1731 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층315호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)~(3)은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 북동측 인근에 위치하며 , 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있는 지 역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역) 등이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 9층 건 중 제3층 제313호, 제314호, 제 315호로서, 외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1)~(3)은 아파트(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 아파트(도시형 생활주택) 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소 로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1731 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층315호

용도: 아파트 (도시형 생활주택-원룸형)

감정가: 42,000,000원

토지 면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.5241㎡ (약 1.67평)

건물 면적: 10.94㎡ (약 3.31평)

건물 지분: 10.938㎡ (약 3.31평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOO

총 건물 세대수: 131세대

총 주차대수: 34대 (실내 기계식)

건축일자: 2012년 08월 30일

해당 층: 지상 3층 중 315호

총 층수: 지상 9층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원시청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 다양하게 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

특히, 2025년 08월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)로의 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석

말소 기준 권리는 2015년 03월 13일 신한은행의 근저당권(을1, 채권액 46,800,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을1), 압류(갑9, 파주세무서장), 임의경매(갑10, 신한은행) 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

집합건물 등기부상 총 채권액은 46,800,000원입니다.

주요 등기사항으로는 소유권이전(갑6, 백갑숙) 및 소유권이전4번신탁등기말소(갑5, 신동우에스지원주식회사)가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017년 08월 25일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

본 물건에 대한 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

감정평가요약서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

임차인 김 은 보증금과 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점을 감안하여 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 수원시청역을 중심으로 형성된 행정, 금융, 상업 기능이 복합된 지역에 위치합니다.

주변에 다수의 근린생활시설, 병원, 은행, 대형마트 등이 밀집해 있어 상권이 매우 발달되어 있습니다.

4.2. 주변 시설 분석

도보 및 차량 이용 시 롯데백화점(영통점), NC백화점(수원점), CGV 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

또한, 수원시청 등 관공서와 각종 편의시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에 특별히 인접한 혐오시설이나 유해시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주요 도로망으로의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 생활 편의 시설

수원시청, 각종 관공서, 금융기관, 병원, 식당가, 마트 등이 도보 거리에 있어 생활에 필요한 모든 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

차량으로 10분 이내 거리에 대형 쇼핑몰과 영화관 등도 위치해 있습니다.

5.3. 교육 환경

본 물건 주변에는 수원중학교, 수원고등학교, 삼일상업고등학교와 같은 중고등학교가 위치하고 있으며, 인계초등학교, 매화초등학교 등 초등학교도 도보 통학 가능한 거리에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 군사 작전상 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 2025년 08월 26일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상 및 용도(외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)로의 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

과밀억제권역에 포함되어 있어 성장 관리에 따른 행위 제한 가능성도 존재합니다.

6.2. 물리적/운영 리스크

본 물건은 전용면적 10.94㎡ (약 3.31평)으로 매우 작은 원룸 형태의 공간으로, 1인 가구 외에는 거주나 활용에 제약이 따릅니다.

건물 총 131세대에 비해 34대(실내 기계식)의 주차 공간은 절대적으로 부족하여 차량 보유 시 심각한 불편을 초래할 수 있습니다.

2012년에 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역을 중심으로 한 우수한 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 도시형 생활주택(원룸형 아파트)입니다.

수인분당선 수원시청역과의 높은 접근성과 주변 상업 및 행정 시설 이용의 편리성은 큰 장점입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 역시 인수 부담이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

하지만, 극히 협소한 면적, 심각한 주차 공간 부족, 일부 토지 이용 제한 사항 등 명확한 단점을 보유하고 있어 투자 및 실거주 목적 모두 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지 : 수원시청역과 직접적인 연결성을 바탕으로 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

* 탄탄한 생활 인프라 : 시청, 백화점, 상업 시설 등 주변 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 만족도가 높습니다.

* 안정적인 권리 관계 : 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 보증금이 없어 명도 및 권리 확보에 부담이 적습니다.

* 소액 투자 가능성 : 낮은 감정가와 잠재적 낙찰가로 소액 자본으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

토지+건물 총 면적: 약 4.98평 (5.52㎡ + 10.94㎡)

인수 보증금: 0원

주변 유사 면적(전용 10-15㎡) 도시형 생활주택의 최근 실거래가 및 호가는 5천만원대 후반에서 7천만원대 초반으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 낮은 편이지만, 면적의 협소함과 주차 공간 부족 등의 단점을 고려해야 합니다.

투자 가치를 고려하여 감정가 대비 105% ~ 125% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

(예상 입찰가 범위: 약 44,100,000원 ~ 52,500,000원)

정확한 예상 입찰가는 실제 현장 조사 및 주변 시세에 대한 면밀한 분석을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.