나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1731 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층314호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)~(3)은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 북동측 인근에 위치하며 , 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있는 지 역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역) 등이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 9층 건 중 제3층 제313호, 제314호, 제 315호로서, 외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1)~(3)은 아파트(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 아파트(도시형 생활주택) 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소 로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1731 (2)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 (도로명: 경기도 수원시 팔달구 효원로249번길 46-12)

* 용도: 아파트 (도시형생활주택 - 원룸형)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 9층 건물 중 제3층 제314호

* 준공일: 2012년 8월 30일

1.2. 면적

* 토지면적: 5.52㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 10.94㎡ (약 3.31평) - 전용면적

* 토지지분: 5.5241㎡

* 건물지분: 10.938㎡

* 참고: 공급면적(분양면적)은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 매각정보

* 감정가: 42,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원시청" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

* 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형으로 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

* 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 속합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2014년 4월 8일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 50,400,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 압류, 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 50,400,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 방

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-17

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

3.4. 분석결과

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 방 은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 수원시청 인근의 중심상업지역에 위치하여 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 잠재 고객

* 인근 직장인, 학생, 지역 주민 등을 대상으로 한 임대 수요가 기대됩니다.

* 역세권이라는 이점을 활용한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 수원시청, 롯데백화점(동수원점), 홈플러스, 병원, 은행, 각종 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육 및 녹지

* 주변에 학교들이 위치하며, 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 준공 후 10년 이상 경과한 건물로, 내부 마감재 노후화 등 일반적인 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. (현장 확인 필수)

6.2. 임차인 관련 특이사항

* 임차인 방 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 일반적인 거래 관행과 달라 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다. (예: 명의대여, 무상거주 등)

* 명확한 인수 금액은 없으나, 예상치 못한 분쟁의 소지가 없는지 현장 방문 시 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시청이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 아파트(도시형생활주택)입니다.

* 감정가는 4200만원으로, 소형 면적임을 감안할 때 투자 접근성이 높을 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

* 다만, 임차인의 0원 보증금/차임 특이사항과 도시형생활주택의 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태 및 임차인 관련 잠재 리스크를 파악한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 역세권의 중심상업지역 입지.

* 활발한 상권 및 배후수요로 인한 임대/시세 상승 잠재력.

* 권리관계가 깨끗하여 명확한 소유권 확보 용이.

* 초기 투자 부담이 적은 감정가.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 최종 입찰가 결정은 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 참고로, 감정가는 42,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰 희망 범위: 감정가 수준 (42,000,000원) ~ 감정가 상회 (시장 상황에 따라 유동적)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.