나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [17] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 11층1142호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (17)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10, 르마레시티 11층 1142호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 15층 중 11층

건축연도: 2019년 (사용승인일 기준)

1.2. 면적

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평) - (건축물대장상 면적)

전용면적: (제공된 최근 매매/임대 정보상의 면적은 22.21㎡~24.03㎡ 수준으로, 본건 건물면적(46.86㎡)과 차이가 있어 현황 조사 필수)

분양면적: (별도 명시되지 않음)

1.3. 감정가

감정가: 207,000,000원 (2억 7백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '오산원일초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로접근성

본건은 북측으로 폭 약 30M의 대로 및 남측으로 폭 약 10M의 소로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권최고액 44억 4천만원)입니다.

본 경매 사건의 채권자인 강남영동새마을금고의 임의경매개시결정 등기(2025.05.08)보다 선순위로 대항력 있는 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 권리 범위 등은 추가 확인이 필요합니다.

이 외 등기부 상의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-04-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 구성

본 건물인 '르마레시티'는 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 구성된 복합 건물입니다.

본건 오피스텔은 업무시설로 이용 중이며, 주변 지역 역시 상업 및 주거 시설이 혼재되어 다양한 업종이 공존하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

오산원일초등학교 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

또한, 주변 아파트 단지 및 주거 밀집 지역의 소비력을 흡수할 수 있는 입지를 갖추고 있습니다.

대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 인근 지하철역 및 버스정류장 등으로 유동인구 확보에도 유리한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 판매시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 아파트 단지 등으로 인해 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 교육시설

오산원일초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정된 학교들이 주변에 있어 교육 관련 환경은 보통 수준입니다. (정확한 범위는 화성오산교육지원청 문의 필요)

5.3. 주거환경

아파트, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로 다양한 주거 형태가 공존합니다.

전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 미소멸 사항

매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 등기부 상에 명시되어 있으나, 해당 권리의 세부 내용이 불명확하여 추후 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. 이에 대한 면밀한 조사 및 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

비록 임차인이 대항력이 없으나, 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있습니다. 임대차 관계 확인 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

6.3. 건축물 용도 제한

본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제3구역 등에 속해 있습니다. 이러한 지역적 특성으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 면적 불일치 가능성

본건의 건물면적(46.86㎡)과 제공된 최근 매매/임대 사례의 전용면적(22.21㎡~24.03㎡) 간에 현격한 차이가 존재합니다. 이로 인해 실제 면적, 거래가 산정, 건물 가치 평가에 오류가 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 실제 면적을 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 '르마레시티' 오피스텔로서, 초등학교 인근의 교육 환경과 함께 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준인 입지를 갖추고 있습니다.

등기부 상 다수의 근저당 및 채무가 존재했으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정입니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과, 가장 중요한 본건의 건물면적(46.86㎡)과 최근 거래 사례의 전용면적(22.21㎡~24.03㎡) 간의 큰 차이는 본건의 가치 평가에 있어 핵심적인 검토 사항입니다.

현재 제시된 감정가(2억 7백만원)는 최근 거래가(8천 1백만원 ~ 8천 5백만원)와 비교 시 매우 높게 책정되어 있어, 이 면적 불일치 사안이 면밀히 규명되지 않는 한 낙찰 후 후회할 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 저평가 가능성 (면적 확인 필수)

감정가(2억 7백만원)와 최근 거래가(8천 1백만원 ~ 8천 5백만원) 간의 큰 격차는, 만약 본건의 실제 면적이 최근 거래 사례와 유사하다면 시세 대비 상당한 저평가 가능성을 시사합니다. 이 경우, 면적 문제만 해소된다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 복합 상권 내 입지

업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 기능하는 지역에 위치하여 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 신축급 건물

2019년 사용승인된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있어, 매입 후 즉시 임대 또는 사용하기에 용이한 상태입니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 2025년 11월: 24.03㎡, 5층, 8,500만원

* 2026년 3월: 22.21㎡, 9층, 8,100만원

* 2026년 4월: 24.03㎡, 12층, 8,310만원

상기 최근 거래 사례(면적 22.21㎡~24.03㎡ 기준)의 평균가는 약 8,300만원 ~ 8,500만원 수준입니다.

본건의 경우, 제시된 건물면적(46.86㎡)이 최근 거래 사례의 전용면적(약 22.21㎡~24.03㎡)보다 두 배 가까이 크다는 점에서, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. 만약 46.86㎡가 정확한 본건의 전용면적이라면, 감정가(2억 7백만원)가 적정 수준일 수 있습니다. 그러나 최근 거래 사례들과의 큰 차이는 면적 정보의 오류 가능성을 높입니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 본건의 실제 전용면적이 최근 거래 사례와 유사한 수준(약 22.21㎡~24.03㎡)이라면, 최근 거래 평균가인 약 8,300만원 ~ 8,500만원을 기준으로, 본건의 층수, 향, 내부 상태 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 면적 불일치 문제가 해결되지 않은 상태에서는, 보수적으로 접근하여 최근 거래 사례 평균가(약 8,300만원)보다 약간 높은 9,000만원 ~ 1억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 현장 방문을 통한 정확한 면적 확인 및 시세 재조사를 전제로 합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통해 실제 면적을 확인하고, 건축물대장 및 등기사항전부증명서상의 면적과 비교하여 정확한 시세를 파악한 후, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.