나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [18] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층1336호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (18)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층1336호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 207,000,000원

* 건물면적: 46.86㎡ (약 14.18평)

* 토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 상세 정보

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 13층1336호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 토지지분: 15.479㎡ (약 4.68평)

* 건물면적: 46.86㎡ (약 14.18평)

* 건물지분: 46.86㎡ (약 14.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 준공일: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 주변 환경

* 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았음.

* 오산원일초등학교와 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 지역 환경을 보임.

* 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 건과 관련된 총 등기부채권액은 4,940,000,000원임.

* 말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5)임.

* 제시된 권리 분석 내용에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권액 4,440,000,000원)이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 현재 진행 중인 임의경매개시결정 등기(갑7, 강남영동새마을금고) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각과 함께 소멸됨.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 상기 임차인 강 은 대항력이 없으며, 보증금도 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 금액은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

* 본 건물은 오피스텔, 영화관, 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도로 건축된 집합건물임.

* 본건은 건물 내 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 구분건물임.

4.2. 건물 규모

* 건축년도: 2019년

* 총 층수: 지하 5층, 지상 15층

* 전체 호실 수: 638호

* 본건은 13층에 위치하며, 공급면적은 46.86㎡ (약 14.18평)임.

4.3. 주변 상권

* 본건이 위치한 원동 지역은 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후로 하며, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하여 활발한 상권이 형성되어 있음.

* 오산원일초등학교와 인접해 있어 주거 및 교육 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 다수의 근린생활시설 및 판매시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 용이하여 생활권이 넓은 편임.

5.2. 교육시설

* 오산원일초등학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 우수한 교육 환경을 갖추고 있음.

* 인근에 중학교도 소재하고 있어 자녀 교육에 유리한 입지임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 본 건은 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없는 것으로 파악됨.

* 따라서 권리상 낙찰자가 인수할 추가적인 위험은 없는 것으로 판단됨.

6.2. 시장 리스크

* 본 건의 감정가는 207,000,000원이지만, 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과 유사 면적대의 오피스텔 시세는 약 81,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 파악됨.

* 이는 본 건의 감정가가 시장 시세 대비 상당히 높게 책정되었을 가능성을 시사하므로, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있음.

* 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 건물 내 점유 중인 다른 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 양호한 입지 조건, 편리한 교통, 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있음.

* 권리상 인수할 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인도 없어 명도 부담이 적은 편임.

* 그러나 감정가와 실제 시장 시세 간의 큰 차이가 존재하여, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요한 관건이 될 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔 물건임.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 감정가 대비 시세가 낮아, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 동시에 노릴 수 있는 잠재력이 있음.

* 오산원일초등학교 인근에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있는 입지임.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 건물 내 유사 면적대의 오피스텔(약 22.21㎡ ~ 24.03㎡)은 3.3㎡당 약 1,170만원 ~ 1,205만원 수준으로 거래되었음.

* 본 건의 면적(46.86㎡, 약 14.18평)을 기준으로 환산 시, 현재 시장 시세는 약 1억 6,170만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 추정됨.

* 본 건의 감정가는 2억 700만원으로, 이는 추정 시장 시세보다 약 20% 이상 높은 가격임.

* 이에 따라, 시장 시세, 예상 수익률, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가를 1억 7,800만원 수준으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.