나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [13] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 6층641호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (13)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 6층 641호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

토지지분: 15.48㎡ (약 4.68평)

건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

건물지분: 46.86㎡ (약 14.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 인근 지하철역 정보는 명시되지 않았습니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(을5)입니다.

등기부상 채권 총액은 약 4,940,000,000원입니다.

본건 경매는 강남영동새마을금고의 임의경매(갑7)에 의해 진행됩니다.

매각으로 인해 모든 권리는 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김유림

보증금: 2,000,000원

차임: 950,000원

전입일자: 2025-01-31

확정일자: 2025-07-21

배당신고일자: 2025-07-21

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 2,000,000원은 말소기준권리보다 후순위로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설 여부

인근 지역에 대한 외부 지도 검색 결과, 본건 소재지(경기도 오산시 원동 335-10) 주변에서 특별히 보고되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

르마레시티 오피스텔 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 아파트 단지와 주택가 등이 혼재하여 주거 환경은 일반적인 수준입니다.

5.2. 교육 환경

오산원일초등학교, 원일중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

5.3. 건물 편의시설

본건이 속한 건물은 철근콘크리트 구조이며, 급배수/위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본건은 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축 또는 용도 변경 시 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 연식

2019년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액이 높게 설정되어 있으나, 이는 공동담보로 설정된 여러 물건에 대한 총 채권액일 가능성이 높습니다. 본건 자체의 경매 채권액(약 38억 7천만원)을 중심으로 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 인근에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 필수적인 설비는 완비되어 있습니다. 비행안전구역 지정 등 일부 토지이용 제한 사항은 있으나, 상권 및 주거 환경은 무난한 편으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

8.2. 준신축 건물

2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 즉각적인 대규모 수선에 대한 부담이 적습니다.

8.3. 합리적 감정가 대비 시세

향후 시세 분석을 통해 감정가 대비 투자 가치를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 르마레시티 내 약 22~24㎡(약 6.7~7.3평) 면적의 오피스텔 매매가는 8,100만원에서 8,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,170만원 ~ 1,205만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 46.86㎡(약 14.17평)으로, 위와 같은 평당가를 적용할 경우 약 1억 6,580만원 ~ 1억 7,080만원 수준의 시장 가격으로 추정됩니다.

감정가는 2억 500만원으로, 이는 최근 소형 면적 실거래가 기반 추정치보다 약 20~25% 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가 2억 500만원 대비 최근 실거래가 기반 추정 시세(약 1억 6,580만원 ~ 1억 7,080만원)와의 차이를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 통해 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 본건의 입찰가는 약 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.