나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [16] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 10층1041호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경55848 (16) 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 10층1041호 오피스텔에 대한 경매 물건 보고서입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (16)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 10층1041호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 토지 지분: 15.479㎡ (약 4.68평)

* 건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 건물 지분: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강남영동새마을금고 (관련 채권자: 강OOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 감정평가 요약: 집합건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물구조

본건은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층부터 지상 15층 건물 중 10층 1041호입니다.

* 외벽: 외장 타일 및 모르타르 위 페인팅 마감, 돌붙임 마감 등

* 내벽: 모르타르 위 페인팅 마감, 벽지 마감 등

* 창호: 강화유리 및 새시 창호 등

2.4. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

북측으로는 폭 약 30M의 대로2류(주간선도로), 남측으로는 폭 약 10M의 소로1류(국지도로)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2023-09-04 접수)을 포함한 모든 등기부상의 권리(근저당권, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 약 4,940,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 을5 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 2023-09-04 접수)

* 기타 권리: 을6 근저당 (강향자, 박양옥), 갑7 임의경매 (강남영동새마을금고) 등 다수.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요는 명시되어 있으나, 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오 (본명: 오윤택)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입/확정일자: 2024-10-11

* 배당신고일자: 2025-05-21

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없으며, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 르마레시티 건물은 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합적으로 구성되어 있습니다. 주변 지역 역시 아파트 단지, 상업시설, 주택가 등이 혼재하여 상주 인구 및 유동 인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다. 특히 대로변에 위치하여 가시성이 좋고, 근린생활시설과 상업시설이 발달하여 잠재적인 임대 수익 창출에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 오산원일초등학교, 오산원일중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 자체 및 주변에 다양한 근린생활시설, 판매시설 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지 주변으로 버스정류장이 있고, 차량을 이용한 시내외 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과 등이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제3구역에 해당하여 건축물 증축, 개축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 특이사항: 현재 제공된 정보상 공부와의 차이는 없으나, 현장 확인 시 추가 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기부상 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있으며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 후 즉시 활용이 가능합니다. 건물 자체도 다양한 용도로 구성되어 있어 잠재력이 높습니다. 다만, 감정가가 최근 소형 평형 매매가 대비 다소 높게 책정된 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 오산시 원동 대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 인수하는 권리가 없습니다.

* 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 복합 용도 건물: 오피스텔 외 상업, 문화 시설이 공존하여 활발한 상권 형성이 기대됩니다.

* 적정 시세 확보 가능성: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 투자 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 소형 평형(약 22-24㎡)의 매매가가 8100만원에서 8500만원 사이임을 감안할 때, 본건의 전용면적 46.86㎡(약 14.17평)의 현 시세는 평당 약 354만원 기준으로 약 1억 6,620만원 수준으로 추산됩니다. 감정가 2억 700만원과 시세 추정치 사이에 가격 격차가 있으므로, 보수적인 접근과 수익률 확보를 고려하여 예상 입찰가를 175,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 84.5% 수준이며, 시세 추정치를 상회하는 금액으로, 향후 시장 가치를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.