나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [12] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 5층540호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (12)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10, 르마레시티 5층 540호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 토지지분: 15.479㎡ (약 4.68평)

* 건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 건물지분: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOO

* 층수: 5층 (건물 총 15층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 등에 접함.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 4일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수되는 권리: 없음 (임의경매로 인한 매각으로 대부분의 권리는 소멸 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-09

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없습니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 근저당권 (말소기준권리)

* 근저당권 (말소)

* 근저당권공동담보목록 (말소)

* 임의경매 (말소)

* 등기부채권 총액: 4,940,000,000원

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-05-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 비고:

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 오산시 원동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 건축물 현황상 업무시설(오피스텔) 외에도 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 용도로도 이용 중에 있어 다양한 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가집니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적의 오피스텔 거래가 활발히 이루어지고 있으며, 이는 지역 내 부동산 시장의 꾸준한 수요를 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 오산원일초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 건물에는 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액이 매우 높아 (약 49.4억원) 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있으나, 임의경매 절차에 따라 대부분 소멸될 예정입니다.

* 건물 면적(46.86㎡) 대비 감정가(20,500만원)가 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가(약 8,100만원~8,500만원) 대비 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 오산시 원동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통, 편의시설 등에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합 건물 내에 위치하며, 인근 학교 및 상업 시설과의 접근성도 좋습니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정된 점과 비행안전구역 등의 제한사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산시 원동의 중심지 인근에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 오피스텔 외 다양한 용도로 활용 가능한 건물 내 유닛으로, 잠재적 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

* 최근 실거래가 데이터를 기반으로 합리적인 가격에 취득 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 22-24㎡)의 오피스텔이 8,100만원에서 8,500만원 사이에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(46.86㎡)은 이러한 거래 사례보다 약 2배 가까이 넓으므로, 이를 감안한 시장 가격은 약 16,200만원에서 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 20,500만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점과 물건의 특성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 대비 합리적인 입찰가는 약 18,500만원 선으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.