나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [9] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층113호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (9)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10, 르마레시티 1136호 (11층)

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장 상 업무시설)

* 감정가: 704,000,000원 (7억 4백만원)

* 토지 면적: 15.14㎡ (약 4.58평)

* 토지 지분: 15.139999999999999㎡ (약 4.58평)

* 건물 면적: 45.57㎡ (약 13.78평)

* 건물 지분: 45.57㎡ (약 13.78평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 건물 현황

* 건물명: 르마레시티

* 사용 승인일: 2019년 09월 25일

* 총 층수: 15층 (해당 물건 11층)

* 건물 용도 (복합): 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설

* 주요 구조: 철근콘크리트구조

* 설비 내역: 급배수/위생, 소방, 승강기, 지하주차장 설비

1.3. 입지 조건

* 위치: 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근

* 주변 환경: 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등 혼재

* 교통 상황: 차량 접근 가능, 인근 지하철역 및 버스 정류장 소재 (교통 상황 보통)

* 도로 접근성: 북측 폭 약 30M (대로), 남측 폭 약 10M (소로) 포장도로 접함

1.4. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 을5, 근저당권, 엠씨아이대부주식회사, 2023-09-04 접수, 4,440,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 갑5, 소유권이전1번신탁등기말소, 주식회사케이디뱅크, 2023-09-04 접수

* 을8, 근저당권, 강향자, 2024-05-20 접수, 140,000,000원 (말소)

* 을8, 근저당권공동담보목록, 박양옥, 2024-05-20 접수, 360,000,000원 (말소)

* 갑7, 임의경매, 강남영동새마을금고, 2025-05-08 접수, 3,875,865,210원 (말소, 현 경매 사건)

* 총 채권액 (등기부 기준): 4,940,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

1.5. 상권 분석

* 건물 구성: 오피스텔, 업무시설, 영화관, 판매시설, 근린생활시설 등 복합 상가 건물

* 주변 지역: 주거 밀집 지역 및 상업 시설 혼재

* 잠재 수요: 오산시 원동 지역 내 주거 및 상업 시설 수요

1.6. 생활 정보

* 교육 시설: 오산원일초등학교 인근 (상대보호구역)

* 편의 시설: 건물 내/인근 근린생활시설, 판매시설 이용 가능 (구체적 정보 없음)

* 교통: 대중교통 이용 편리 (구체적 노선 정보 없음)

1.7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

* 물건 정보 불일치: 제공된 소재지 정보('1층113호')와 전유부 상의 호수('1136호', 11층) 간의 차이가 확인됩니다. 실제 물건의 정확한 위치 및 층수 재확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 가치나 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 군사시설보호구역: 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 특정 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (정확한 영향은 군사시설보호법 관련 부서 문의 필요)

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 원동 소재 르마레시티 내 오피스텔로, 2019년에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

* 주변 입지 및 교통 환경은 보통 수준이며, 건물은 다양한 용도로 구성되어 있습니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상 및 물건 정보 불일치 등 확인이 필요한 사항이 있습니다.

* 감정가는 7억 4백만원이나, 최근 매매 시세 분석 결과 실제 시장 가치가 감정가보다 현저히 높은 것으로 추정됩니다. (상세 내용은 '예상 입찰가' 섹션 참고)

1.9. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 비교적 짧은 준공 연수로 건물 관리 상태 양호 예상

* 복합 용도 건물: 다양한 상업 시설 및 편의 시설 집객력 기대

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가치 대비 저평가 가능성 (추가 조사 필수)

1.10. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 (르마레시티, 면적 22.21㎡ ~ 24.03㎡)를 분석한 결과, 거래 금액은 8억 1천만원 ~ 8억 5천만원 수준입니다.

* 이를 평당 가격으로 환산 시, 약 1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 1백만원 수준입니다. (3,470만원/㎡ ~ 3,660만원/㎡)

* 본 물건은 전용 면적 45.57㎡ (약 13.78평)으로, 제공된 매매 사례 면적(약 22~24㎡)의 약 2배에 달합니다.

* 제공된 시세대로라면, 본 물건의 시장 가치는 약 15억원 ~ 18억원 수준으로 추정됩니다. (13.78평 * 1.15억 ~ 1.3억)

* 감정가 대비 시세 분석:

* 본 물건 감정가: 7억 4백만원 (45.57㎡ 기준, 평당 약 5,099만원)

* 추정 시장 가치: 약 15억 ~ 18억원

* 감정가가 추정 시장 가치에 비해 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 만약 제공된 시세 정보가 정확하다면, 본 물건은 감정가 대비 매우 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다.

* 그러나 시세 추정치와 감정가 간의 큰 괴리는 실제 물건의 하자, 권리 문제, 또는 시세 정보 자체의 오류일 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 따라서, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 정확한 면적, 임대 현황 등을 면밀히 확인하고, 주변 시세에 대한 추가 조사를 진행한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 잠정적 예상 입찰가 범위 (추정 시장 가치 15~18억 기준, 보수적 접근): 11억 3천만원 ~ 13억 7천만원

* 참고: 본 물건의 경우, 1차 경매에서 감정가(7.04억원)를 넘어서는 입찰이 진행될 가능성이 높으며, 2차 또는 3차 경매 진행 시 재감정가(약 4.93억원부터 시작) 대비 높은 가격으로 낙찰될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.