나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [8] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 109호

용도: 오피스텔 (건축물대장 상 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도)

감정가: 435,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.47㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.47㎡ (약 4.08평)

건물면적: 40.53㎡ (약 12.26평)

건물지분: 40.53㎡ (약 12.26평)

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 토지는 사다리형 평지로 업무시설, 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30~35m), 소로1류(폭 10~12m) 구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5, 채권액 4,440,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수 예상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (지상권 개요 없음).

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 임차인 중 대항력이 있을 수 있으며 보증금 및 차임이 미상인 경우, 명도 시점에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 채권 총액

4,940,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 르마레시티 건물은 오피스텔, 업무시설, 영화관, 판매시설, 근린생활시설 등 복합 용도로 구성되어 있습니다. 주변은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 1층 상가로서 배후 수요 및 유동 인구를 확보하기에 유리한 입지입니다.

4.2. 본건의 용도 및 잠재력

건축물대장 상 본건은 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 활용되고 있으며, 본건(109호)은 1층에 위치하여 상가 또는 사무실로서의 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 오산원일초등학교, 원일중학교가 인근에 위치하며, 이들 학교는 본건과 관련하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통시설

* 인근 버스정류장 및 지하철역을 통해 대중교통 이용이 가능하여 교통은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 명도 리스크

* 점유자가 있을 경우, 강제집행 등 명도 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 면적 정보 차이 가능성

* 제공된 건물 면적 (40.53㎡)과 최근 거래 사례의 전용면적 (22.21㎡, 24.03㎡) 사이에 차이가 있어, 정확한 실사용 면적 및 가치 판단에 주의가 필요합니다. 본건의 1층 109호가 상가 용도라면 40.53㎡는 전용면적 또는 이에 준하는 넓은 면적일 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동 르마레시티 내 1층 109호 상가/오피스텔로, 준주거지역에 위치하며 주변에 다양한 시설이 혼재해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리분석 상으로는 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 불명확하여 명도에 각별한 주의가 요구됩니다. 1층 상가로서의 잠재력은 있으나, 정확한 시세 파악과 더불어 명도 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서의 높은 접근성과 가시성.

* 르마레시티 복합 건물 내 상가로서의 고정 수요 확보 가능성.

* 성장관리권역 내 위치하여 향후 지역 발전 잠재력 기대.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 매수 시 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 22.21㎡ ~ 24.03㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 11월부터 2026년 4월 사이 81,000,000원에서 85,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 3,500만원 ~ 3,800만원 수준입니다.

본건은 40.53㎡의 건물 면적을 가진 1층 상가/오피스텔로, 상기 오피스텔 거래 사례와는 면적 및 용도에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건의 감정가는 435,000,000원으로, 40.53㎡ 면적을 기준으로 3.3㎡당 약 1.1억원 수준입니다. 1층 상가의 가치를 고려할 때, 이는 합리적이거나 오히려 저평가되었을 가능성도 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시장 상황 및 제공된 정보만을 바탕으로 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다. 특히 1층 상가의 실제 가치는 위치, 업종, 유동인구 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

본건의 가장 큰 리스크는 임대 관계의 불확실성과 명도 과정입니다. 이러한 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가가 1층 상가로서 합리적인 수준이라고 가정할 때, 명도 리스크를 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 435,000,000원

* 권장 입찰가 (보수적 접근): 400,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인 확인, 명도 비용 및 기간 추정치 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.