나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [5] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (5)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층106호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 59,700,000원

토지 면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

건물 면적: 36.67㎡ (약 11.09평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청): 강남영동새마을금고

특이사항: 공동담보, 임대관계 미상

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 106호

준공년도: 2019년

층수: 총 15층 중 1층

외벽: 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감, 돌붙임 마감 등

내벽: 모르타르위 페인팅 마감, 벽지마감 등

창호: 강화유리 및 새시창 등

설비: 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등

1.3. 토지 정보

형상 및 이용: 사다리형 평지, 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용중.

토지 지분: 12.18㎡ (약 3.68평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 본 건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본 건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5)입니다. 본 경매 신청 채권자는 강남영동새마을금고입니다.

본 경매 절차로 인해 등기부상의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다. (공부와의 차이, 기타 참고사항에 명시된 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 실제 거주하거나 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석 및 시세 분석

4.1. 최근 매매 사례 (르마레시티)

최근 3건의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월: 24.03㎡, 85,000,000원 (5층)

* 2026년 3월: 22.21㎡, 81,000,000원 (9층)

* 2026년 4월: 24.03㎡, 83,100,000원 (12층)

4.2. 시세 분석

상기 거래 사례를 바탕으로 평당 가격을 환산 시 약 11,725,000원/평 수준입니다.

본 건의 면적은 36.67㎡ (약 11.09평)으로, 이를 기준으로 시장 가치를 추정하면 약 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 본 건의 감정가 59,700,000원 대비 높은 시세를 형성하고 있어, 시세 차익의 잠재력이 높다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 상업시설 이용이 편리하여 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 "오산원일초등학교"가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 시 발생할 수 있는 예상치 못한 변수에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 개발 제한 가능성

토지이용계획상 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 이용 상태나 일반적인 오피스텔 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 초등학교 인근에 자리하여 입지 조건이 우수합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 감정가를 상회하는 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력도가 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수 부담이 적으나, 임대 관계 미상인 점은 명도 관련 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 높은 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 추정 시세가 현저히 높아 시세 차익 기대 가능.

* 우수한 입지 조건: 초등학교 인근, 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 시 인수되는 권리 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 59,700,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 시세는 약 11,725,000원/평으로, 본 건(약 11.09평)의 시장 가치는 약 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가를 크게 상회하는 수준입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 115,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건의 최종 현황을 면밀히 파악하여 최종 결정을 하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.