나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [6] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

물건 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 107호 (참고: 등기부요약상 전유부 정보는 1107호, 11층으로 표기되어 있습니다.)

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 433,000,000원

토지면적: 13.39㎡ (약 4.05평)

토지지분: 13.39㎡ (약 4.05평)

건물면적: 40.29㎡ (약 12.19평)

건물지분: 40.29㎡ (약 12.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본 건 토지는 사다리형의 평탄한 토지이며, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 폭 약 30M, 남측으로는 폭 약 10M의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m) 및 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 등기부등본상 다수의 근저당 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다. 감정평가서 요약 및 집합건물 등기부요약 정보를 토대로 권리 관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을5 (2023-09-04 접수) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 채권액 4,440,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 4,940,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

최근 르마레시티 오피스텔 매매 정보를 분석한 결과, 전용면적 22.21㎡~24.03㎡ 규모의 호실들이 2025년 11월부터 2026년 4월까지 81,000,000원 ~ 85,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 산정한 평균 전용면적당 매매가는 약 354.5만원/㎡ 수준입니다.

제공된 건축물대장상의 건물면적(공급면적)은 40.29㎡(약 12.19평)입니다. 최근 거래된 오피스텔의 전용면적(약 22~24㎡)과 본 건의 공급면적(40.29㎡)을 고려할 때, 본 건의 실제 전용면적은 약 23~24㎡ 내외로 추정됩니다. 이러한 추정에 기반할 때, 본 건의 현재 시세는 약 8,100만원 ~ 8,500만원 범위로 추정됩니다.

4.2. 시세 대비 감정가 평가

본 건의 감정가는 433,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터를 기반으로 추정한 시장 시세는 약 8,100만원 ~ 8,500만원 수준입니다. 이는 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정평가와 실제 시장가치 간에 큰 괴리가 존재함을 시사합니다. 이 부분은 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

르마레시티는 2019년 9월 사용승인된 건물로, 총 15층 규모(지하 5층 포함)에 638세대가 입주 가능한 집합건물입니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 외벽은 타일, 페인팅, 돌붙임 등으로 마감되었습니다. 내벽은 페인팅, 벽지 등으로 마감되었고, 창호는 강화유리 및 새시창입니다. 건물 내에는 급배수/위생 설비, 소방 설비, 승강기, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다. 본 건은 오피스텔로서 업무시설로 이용 중입니다.

5.2. 지역 편의 시설

본 건은 오산원일초등학교와 인접해 있으며, 주변에 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있습니다. 해당 권리에 대한 상세 확인이 필요하며, 추후 명도 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수 등을 사전에 충분히 파악해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

감정가와 시장 시세 간의 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정평가의 적정성 또는 시세 변동성을 야기할 수 있는 요인으로, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 오산시 원동의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 다양한 용도(오피스텔, 판매시설, 영화관 등)로 구성된 복합 건물 내에 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 출퇴근 및 생활 편의성이 높습니다.

* 감정가와 실거래가 시세 간의 큰 격차를 고려할 때, 낙찰을 통해 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체는 비교적 최근인 2019년에 사용승인되어 신축성이 양호하며, 복합 상업 시설로서의 가치도 지니고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

가장 주목할 부분은 감정가(433,000,000원)와 최근 실거래가 기반 추정 시세(약 81,000,000원 ~ 85,000,000원) 간의 매우 큰 괴리입니다. 이러한 상황은 낙찰가 결정에 있어 중요한 변수가 될 것이며, 투자자는 이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 기반으로 산정한 본 건의 시장 가치는 약 8,100만원에서 8,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시장 시세보다 현저히 높게 책정된 점을 고려할 때, 보수적으로 시장 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 70,000,000원 ~ 80,000,000원으로 제안합니다. 투자자는 해당 금액을 기준으로 본 건의 명도 가능성, 미상 임차인 관련 리스크, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.