나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [15] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 9층943호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 9층 943호

용도: 오피스텔

감정가: 207,000,000원

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

토지지분: 15.479㎡ (약 4.68평)

건물면적: 46.86㎡ (약 14.18평)

건물지분: 46.86㎡ (약 14.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

본건은 북측으로 폭 약 30미터의 대로, 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

주변시설:

* 교육시설: 오산원일초등학교가 인근에 위치하며, 해당 학교 주변은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설: 보고서에 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제3구역은 군사기지 관련 제한 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을구 5번, 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2023-09-04, 채권액: 4,440,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본 상 을구 5번 (근저당), 을구 8번 (근저당), 갑구 7번 (임의경매) 등 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계 0원이며, 별도로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조국희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 존재하나 보증금 및 차임이 0원이므로 대항력은 없으며, 인수 부담이 없습니다.

총 채권액:

총 등기부채권액은 4,940,000,000원으로 높게 기재되어 있습니다. 이는 공동담보로 설정된 여러 물건에 대한 총 채무액일 가능성이 높으며, 본건 단독 물건의 낙찰로 인해 모든 채무가 인수되는 것은 아닙니다.

4. 상권분석

건물 용도:

본건이 속한 르마레시티 건물은 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등 복합적으로 이용되고 있습니다.

본 물건은 해당 건물 내 업무시설(오피스텔)로 사용 중입니다.

주변 상권:

건물 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

상권 활성화:

주변의 주거단지와 상업시설들의 이용으로 인해 일정한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 오피스텔로서의 임대 수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 및 편의시설:

* 건물 내에 판매시설, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 아파트 단지가 있어 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

교통 및 접근성:

* 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

교육시설:

* 오산원일초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

채무 총액:

공동담보로 인한 높은 총 채권액은 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있으나, 말소기준권리 이하 권리가 소멸될 것으로 예상됨에 따라 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

임대 관계:

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 현황조사상 임차인은 대항력 없는 것으로 파악되었습니다.

토지이용계획상 제한:

비행안전제3구역, 상대보호구역 등의 제한 사항은 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

시장 가격 변동성:

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례와 본건의 감정가 사이에 가격 차이가 존재하므로, 입찰 결정 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로서, 2019년에 준공된 비교적 신축급 건물입니다. 준주거지역에 속하며 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재하는 지역에 위치하여 입지 조건은 보통 수준입니다.

권리 관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인의 보증금이나 별도의 인수 부담은 없는 것으로 파악되었습니다.

다만, 제공된 JSON의 시세 정보와 감정가 사이에 괴리가 존재하여, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 복합 상업 시설 내 위치: 건물 내 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 46.86㎡의 면적으로 개인 투자자나 신혼부부 등에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 오산시 개발 잠재력: 수도권 남부의 성장 가능성이 있는 지역에 위치하여 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

시세 분석:

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 사례(22.21㎡~24.03㎡)에서 확인된 평당 거래가는 약 353만원~365만원 수준입니다. 이를 본건의 면적(46.86㎡, 약 14.18평)에 적용할 경우, 예상 시장 가치는 약 1억 6,600만원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가 2억 700만원보다 낮은 수준입니다.

입찰가 산정:

본건은 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 시세 분석 결과를 고려하여 입찰가를 산정하였습니다. 시장 가치와 감정가 차이, 향후 경매 시장의 경쟁 정도 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.