나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [3] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비175호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55848 (3) 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비175호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (3)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비175호

용도: 오피스텔

건물명: 르마레시티

감정가: 198,000,000원

토지면적: 13.45㎡ (약 4.07평)

건물면적: 40.49㎡ (약 12.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건축 연도: 2019년

총 층수: 15층 (지하 5층 포함)

해당 층: 지하 1층 비175호

건물 총 호수: 638호

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지

인접 도로: 북측 약 30M 폭의 대로와 남측 약 10M 폭의 소로에 접해 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형 평지로 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을11, 채권액 4,440,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 기타 권리 분석

* 소유권이전1번신탁등기말소(갑5): 2023년 9월 4일 접수, 주식회사케이디뱅크. 말소 예정.

* 근저당권(을14): 2024년 5월 20일 접수, 강향자 (140,000,000원). 말소 예정.

* 근저당권(을14): 2024년 5월 20일 접수, 박양옥 (360,000,000원). 말소 예정.

* 임의경매(갑7): 2025년 5월 8일 접수, 강남영동새마을금고 (3,875,865,210원). 본건 경매 개시 결정으로 말소 예정.

등기부 채권 총액은 4,940,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없으므로 낙찰자가 임차인에 대한 별도 배상 책임은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 경우 임차인의 점유 및 대항력 유무를 별도 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 기재되어 있지 않습니다. (지상권 개요: 비고)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 속한 르마레시티 건물은 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 근린생활시설 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

본건 소재지 원동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 유동 인구 및 소비력이 일정 수준 확보된 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하여 가족 단위의 소비 수요도 기대할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 발전 가능성

신축급 오피스텔(2019년 준공)이라는 점과 다양한 복합 용도로 활용되고 있다는 점에서 향후 지역 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오산원일초등학교가 북측에 인접해 있으며, 아파트 단지 및 주택가가 혼재하여 주거 환경은 대체로 안정적입니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

대중교통 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다.

5.3. 교육 환경

오산원일초등학교가 북측에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 수준입니다.

원일중학교 또한 인근에 위치합니다.

5.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준 본건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설(쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 미확인

임대 관계가 미상이라는 점은 주요 리스크 요인입니다.

점유 현황, 대항력 유무, 실제 거주 여부 등에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 지하층 위치

본건은 지하 1층에 위치하고 있어, 지상층 대비 일조량, 환기, 채광 등에서 불리할 수 있으며, 이는 시세에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지이용 제한

비행안전제3구역, 상대보호구역 등 토지이용계획에 따른 제한 사항이 있어 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 49.4억원에 달하는 점은 채무 불이행의 심각성을 나타내며, 경매 진행 과정 및 물건 가치에 대한 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 르마레시티 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다양한 근린생활시설 및 상업시설과 인접하여 생활 편의성이 높으며, 오산원일초등학교 등 교육 시설 접근성도 양호합니다.

그러나 지하 1층이라는 위치적 단점, 임대 관계 미확인으로 인한 불확실성, 그리고 비행안전구역 등 토지 이용 제한은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

등기부상 채권 총액이 상당한 점을 감안할 때, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

* 우수한 접근성: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 직주근접성이 좋은 지역입니다.

* 복합 상업 시설: 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 구성되어 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 제공된 최근 시세 데이터를 기반으로 합리적인 입찰가 산정 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 크기의 오피스텔(전용면적 약 22~24㎡)의 거래가는 81,000,000원에서 85,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이를 제곱미터당 단가로 환산하면 약 345만 원 ~ 365만 원 수준입니다.

본건의 전용면적은 40.49㎡(약 12.25평)으로, 이를 평균 제곱미터당 단가(약 355만 원)에 대입하면 약 1억 4,370만 원의 시장 가치가 추정됩니다.

그러나 본건은 지하 1층에 위치하여 지상층 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이에 대한 시세 반영이 필요합니다.

지하층의 가치 하락분을 약 20~30%로 가정할 경우, 추정 시세는 약 1억 원 ~ 1억 1,300만 원 수준으로 예상됩니다.

또한, 높은 채권 총액과 미확인 임대 관계 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

감정가 1억 9,800만 원은 지하층 위치 및 최근 시장 데이터를 완전히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 800만 원 ~ 1억 1,500만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

안정적인 투자를 위해서는 약 1억 1,000만 원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.