나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [11] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 5층539호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (11)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 5층 539호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

* 토지 지분: 15.479㎡ (약 4.68평)

* 건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 건물 지분: 46.86㎡ (약 14.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인

* 건축물 용도: 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설

* 사용승인일: 2019년 09월 25일

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 15층

* 해당 층수: 5층

* 전유 면적 (추정): 46.86㎡ (약 14.17평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 04일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권액 4,440,000,000원)

* 총 등기부채권액: 5,180,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최덕영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 보증금과 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 인수 보증금 또는 별도 약정 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-09-04)

* 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2023-09-04) - 말소기준권리

* 근저당권 (주식회사지엠오, 2024-01-23) - 말소

* 6번근저당권일부이전 (홍서하, 2024-03-04) - 말소

* 근저당권 (강향자, 2024-05-20) - 말소

* 근저당권공동담보목록 (박양옥, 2024-05-20) - 말소

* 6번근저당권부채권압류 (이서윤, 2024-08-29) - 말소

* 임의경매 (강남영동새마을금고, 2025-05-08) - 수원지방법원 2025타경55848 개시결정

4. 상권분석

* 지역 특성: 오산시 원동 지역으로 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택이 혼재된 복합 지역입니다.

* 주요 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔), 문화및집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 이용되고 있으며, 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 집객 요인: 인근 아파트 단지 배후수요와 함께 오피스텔 및 상업 시설이 공존하여 기본적인 상권 기능이 유지됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 편리합니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상가 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하며, "원일중학교"도 인근에 있어 자녀 교육 환경을 고려할 수 있습니다. (상대보호구역 내 위치)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최덕영 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수해야 할 금액이 있는지, 또는 별도의 약정 관계가 있는지 철저한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 51억 8천만원으로, 감정가 2억 5백만원 대비 매우 높습니다. 이는 본 물건의 낙찰가와 관계없이 추가적인 채권 회수 절차가 진행될 가능성을 시사합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치가 본 물건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다.

* 군사시설 보호 구역: 본건은 비행안전제3구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 있어 법적 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)에 해당합니다. 오산원일초등학교 인근에 위치하며 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 매우 높은 총 채권액, 공동담보 물건이라는 점 등은 주의 깊게 분석해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지: 오산시 원동 지역의 업무 및 상업 기능을 갖춘 곳에 위치합니다.

* 소형 면적: 46.86㎡ (약 14.17평)은 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 면적입니다.

* 시세 대비 가격 메리트: 감정가 대비 시장 시세 분석 결과, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(약 22~24㎡)의 오피스텔이 8,100만원에서 8,500만원 사이에서 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 전유 면적 46.86㎡ (약 14.17평)에 대한 시세를 추정하면 약 1억 6,000만원 ~ 1억 7,000만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 2억 5백만원 대비 추정 시세는 낮지만, 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)의 존재와 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 계산하며, 이러한 위험 요소를 감안하여 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 1억 6,500만원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.