나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [14] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 9층942호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 2025타경55848(14)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 9층 942호

용도: 오피스텔

감정가: 2억 7백만원

토지면적: 15.48㎡ (약 4.68평)

건물면적: 46.86㎡ (약 14.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 북측으로는 약 30M, 남측으로는 약 10M 폭의 포장도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다. 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지이용계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류, 소로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권최고액 44억 4천만원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리들은 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 총 등기부채권액은 51억 8천만원으로, 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

임차인 현황으로는 '류 '이 있으며, 보증금 5백만원, 차임 월 90만원에 2025년 1월 17일 전입(사업자)하였으나 확정일자는 없습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 5백만원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전 신탁 등기 말소, 다수의 근저당권 및 근저당권부채권압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다. 최종적으로 수원지방법원의 임의경매개시결정이 2025년 5월 8일에 등기되었습니다.

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다. 그러나 등기부등본상 권리관계상 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오산시 원동의 중심 상업 및 업무 지역에 위치합니다. 인근에 오산원일초등학교가 있어 배후 수요가 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권이 활성화될 잠재력이 있습니다. 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용 중이며, 건물 내 영화관도 포함되어 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

오산시 원동 지역의 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성 또한 양호합니다. 인근에 학교와 다양한 상업 시설이 위치하여 주거 및 업무 환경으로 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 총 등기부채권액 51억 8천만원이 감정가(2억 7백만원) 및 추정 시세 대비 현저히 높다는 점입니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 높이며, 낙찰 후에도 채권자들의 이해관계 조정이 복잡할 수 있습니다. 또한, 공동담보로 설정되어 있어 채무 관계가 복잡할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 오산시 원동 르마레시티 오피스텔은 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 또한, 해당 오피스텔은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 복합된 건물로 잠재적 가치가 있습니다. 그러나, 매우 높은 총 채권액은 경매 진행의 불확실성을 높이는 주요 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리관계 및 시장 조사가 필수적입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

오산시의 개발 잠재력과 편리한 입지 조건을 활용할 수 있습니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성될 가능성이 있어, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석에 따르면, 본 물건과 유사한 면적대의 오피스텔은 약 8천 1백만원에서 8천 5백만원 (22~24㎡ 기준)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 본 물건의 전용면적(46.86㎡)을 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 354만원/㎡ 수준으로 추정됩니다. 따라서 본 물건의 추정 시세는 약 1억 6천 6백만원 수준으로 분석됩니다.

이는 감정가 2억 7백만원보다 낮은 수치입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 임차인의 보증금 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 1억 7천 5백만원 으로 제안합니다. 이 가격은 추정 시장 가치(약 1억 6천 6백만원)보다 다소 높지만, 감정가(2억 7백만원)보다는 낮은 수준에서 시세 반영 및 경쟁 가능성을 고려한 금액입니다. 다만, 매우 높은 총 채권액으로 인해 추가 유찰 가능성 또는 입찰가 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.