나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [10] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층146호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (10)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층 146호

용도: 오피스텔

감정가: 388,000,000원

토지면적: 9.31㎡ (약 2.82평)

토지지분: 9.31㎡ (약 2.82평)

건물면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOO (실제 말소기준권리 등기상 채권자는 엠씨아이대부주식회사 및 강남영동새마을금고 등)

공동담보: 본 건은 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구 주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 내 1층 146호에 해당합니다. 외벽은 외장 타일 및 모르타르 위 페인팅, 돌붙임 마감 등이며, 내벽은 모르타르 위 페인팅, 벽지 마감 등으로 이루어져 있습니다. 창호는 강화유리 및 새시창입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 2023-09-04 접수, 4,440,000,000원) 입니다.

* 말소되는 권리: 접수일자 2023-09-04 기준 등기된 권리(을구 5번 근저당, 을구 8번 근저당, 갑구 7번 임의경매)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'는 비어있으나, 명시된 권리가 없는 경우 인수되는 권리는 없습니다.)

* 임차인 현황: 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 실제 점유자가 있을 수 있으며 이에 대한 확인이 필요합니다. (보증금액이 미상이라도 점유자의 대항력 유무 등 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 르마레시티 건물은 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설(영화관) 등 복합 용도로 이용되고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 주택가가 혼재하여 배후 수요가 존재하며, 상업 및 업무시설이 함께 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 인근 초등학교는 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 오산원일초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 건물 내 근린생활시설 및 주변의 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 현황: 르마레시티는 2019년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 15층 건물로, 총 638세대로 구성되어 있습니다. 본 건은 1층 146호에 해당하며, 전용면적은 28.01㎡입니다.

* 건물 설비: 급배수/위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요소입니다. 실제 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이더라도 이 부분은 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 감정가와 시세의 현저한 차이: 본 건의 감정가는 388,000,000원이나, 유사 면적(22.21~24.03㎡)의 최근 실거래가는 81,000,000원 ~ 85,000,000원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가가 오래되었거나, 본 건만의 특수한 가치가 반영되지 않았거나, 또는 최근 실거래가와 비교 시 상당한 가격 괴리가 존재함을 의미합니다. 이 부분에 대한 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

* 제한 사항: 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무의 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 오산시 원동에 위치한 르마레시티 오피스텔로, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만 임대차 관계가 미상이며, 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높은 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 권리 관계는 말소 기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이라 비교적 명확한 편입니다. 따라서 본 건의 성공적인 취득을 위해서는 임차인 현황에 대한 철저한 조사와 함께, 감정가와 실거래가 간의 괴리 원인을 분석하고 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가격 메리트 가능성: 최근 실거래가 데이터를 기반으로 할 때, 감정가 대비 상당한 가격 메리트 확보가 가능할 수 있습니다.

* 입지: 오산시 원동이라는 지역적 특성과 아파트 단지, 학교 등이 인접한 점은 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(22.21㎡ ~ 24.03㎡)의 거래가는 81,000,000원에서 85,000,000원 사이입니다. 이를 현재 전용면적(28.01㎡)에 맞춰 환산 시, 시세는 약 99,400,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 388,000,000원과는 큰 차이를 보입니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 최근 시세를 기준으로 하되, 면적 차이를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추정 시세 기반 예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 금액은 현 시세 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석, 임차인 현황 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.