나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [7] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경55848 (7) 부동산 임의 경매 사건입니다.

소재지는 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층108호이며, 용도는 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 15층 건물 중 지하 1층에 위치한 것으로 건축물대장상 확인됩니다. (※ 현장 조사 시 1층 108호로 명시되었으나, 공부상 지하 1층 B108호로 확인되는 점 참고 바랍니다.)

건물 준공 연도는 2019년입니다.

감정가는 435,000,000원이며, 토지 면적은 13.47㎡ (약 4.07평), 건물 면적은 40.53㎡ (약 12.26평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산 임의 경매이며, 채권자는 강OOOOOOOO입니다.

본 건은 공동 담보로 설정되어 있는 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, 오산원일초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독 및 다가구 주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로로는 북측에 폭 약 30M의 대로, 남측에 폭 약 10M의 소로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5)입니다.

이하 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 4,940,000,000원입니다.

- 엠씨아이대부주식회사 (근저당): 4,440,000,000원

- 강향자 (근저당): 140,000,000원

- 박양옥 (근저당공동담보): 360,000,000원

- 강남영동새마을금고 (임의경매): 3,875,865,210원

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요 상 기재되어 있으나, 해당 내용은 명확히 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 건물인 르마레시티는 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

본 경매 대상 물건(호수 B108호, 지하 1층)은 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

최근 시세 분석을 위해 제공된 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 2025년 11월 19일: 5층, 전용면적 24.03㎡, 8,500만원

- 2026년 3월 9일: 9층, 전용면적 22.21㎡, 8,100만원

- 2026년 4월 2일: 12층, 전용면적 24.03㎡, 8,310만원

최근 거래된 유사 면적(약 22~24㎡)의 오피스텔 가격은 8,100만원에서 8,500만원 사이를 형성하고 있으며, 이는 평당 약 345만원에서 365만원 수준입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 아파트 단지, 상업시설, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

건물 자체에는 급배수/위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 오산원일초등학교가 위치해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

경매 대상 면적(건물 40.53㎡)이 최근 거래된 유사 오피스텔 면적(약 22~24㎡)보다 상당히 넓음에도 불구하고, 감정가(435,000,000원)는 주변 시세보다 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 이는 감정가와 실제 시장가 간의 큰 괴리가 존재할 가능성을 시사하며, 잠재적 인수 부담으로 이어질 수 있습니다.

공부상 주소(1층 108호)와 건축물대장상 주소(지하 1층 B108호) 간의 불일치가 확인되어, 정확한 현황 파악이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 신축 연도(2019년)가 비교적 짧은 르마레시티 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

그러나 경매 물건의 면적(40.53㎡) 대비 감정가(435,000,000원)가 매우 낮게 책정되어 있으며, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 거래가(8,100만원~8,500만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 시장가 대비 저평가되었을 가능성이 있으나, 면적 차이 및 권리 관계, 임차인 현황 등에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

특히 임대 관계 미확인으로 인한 임차인 관련 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

현재 감정가가 시세 대비 상당히 낮게 책정되어 있다면, 낙찰을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

비행안전구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 오산시의 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 면적 차이와 임차인 현황 등 확인되지 않은 위험 요소를 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정가는 435,000,000원입니다.

하지만 유사 면적(22~24㎡)의 실거래가가 8,100만원~8,500만원 수준인 점을 감안하면, 본 건(40.53㎡)의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정됩니다.

다만, 면적 차이로 인한 단순 비교에 한계가 있으며, 정확한 시장가 산출을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 분석 및 감정가 대비 잠재적 가치를 고려하여, 보수적인 예상 입찰가는 450,000,000원에서 500,000,000원 사이로 제시합니다.

이는 감정가 대비 약 103% ~ 115% 수준으로, 시장가와의 괴리를 일부 반영한 가격입니다.

다만, 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 철저한 분석과 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.