나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [4] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (4)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 1층103호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층 103호

용도: 오피스텔 (업무시설)

토지 면적: 11.69㎡ (약 3.54평)

건물 면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 573,000,000원

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동 소재 오산원일초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물 북측으로는 약 30M, 남측으로는 약 10M 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 강OOOOOOOO입니다.

말소기준권리로는 2023년 9월 4일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을5, 채권최고액 4,440,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사케이디뱅크)

* 근저당권 (엠씨아이대부주식회사)

* 근저당권 (강향자, 140,000,000원)

* 근저당권공동담보목록 (박양옥, 360,000,000원)

* 임의경매 (강남영동새마을금고)

* 압류 (오산시)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 르마레시티 건물은 업무시설(오피스텔) 뿐만 아니라 판매시설, 문화 및 집회시설(영화관) 등으로 복합 이용되고 있습니다.

주변으로는 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 지역으로, 상권은 전반적으로 보통 수준으로 판단됩니다.

오산원일초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 관련 시설이 근접해 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통 상황은 보통으로, 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

교육 시설로는 오산원일초등학교와 원일중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금은 없으나, 임대차 계약 조건에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 관련 담보물의 권리 관계가 본건 경매에 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 비행안전제3구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 상대보호구역: 학교 주변 보호구역에 해당하여, 특정 업종의 운영이나 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동 르마레시티 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 복합 상업시설 내에 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 기대됩니다. 하지만, 공동담보 물건이며 비행안전구역 및 상대보호구역에 해당되는 점, 그리고 임대 관계가 불명확하다는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 현재 감정가는 5억 7천 3백만원으로 제시되었으나, 최근 실거래가 분석 결과와는 상당한 괴리가 있어 최초 입찰가 대비 유찰 가능성이 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물이 최신식입니다.

* 오산시 개발 잠재력: 오산 원동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 현재 시장 시세를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 복합 용도의 장점: 건물 내 다양한 시설이 있어 잠재적 이용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 제공된 매매 정보(JSON)에 따르면, 르마레시티 335-10번지 일대의 유사 면적(22~24㎡) 오피스텔은 8,100만원에서 8,500만원 사이에서 거래되었습니다.

이를 단위 면적당 가격으로 환산하면 약 346만원/㎡ ~ 365만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용 면적은 35.19㎡이므로, 이를 대입하여 추정 시세는 약 1억 2천 5백만원 (35.19㎡ * 약 355만원/㎡) 내외로 산정됩니다.

하지만, 본건의 감정가(5억 7천 3백만원)는 최근 시세 추정치와 현저한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 매우 높게 책정되었거나, 제공된 JSON의 거래 사례와 본건의 물건(1층, 35.19㎡) 간의 직접적인 비교에 한계가 있을 수 있음을 시사합니다.

잠재적 리스크(명도, 비행안전구역 등)와 현재 시장 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 합리적인 입찰가는 1억 1천 5백만원 수준으로 예상됩니다. 다만, 최초 경매 진행 시 최저 입찰가는 감정가의 70% 선인 약 4억원부터 시작될 가능성이 높으며, 유찰을 거듭한 후 시세에 근접한 가격대에서 낙찰될 것으로 보입니다.

*주의사항: 제공된 JSON의 매매가는 본건의 면적(35.19㎡)보다 작은 면적(22.21㎡ ~ 24.03㎡)에 대한 것입니다. 또한, JSON상의 거래 층수(5층, 9층, 12층)와 본건의 층수(1층)가 다릅니다. 따라서 시세 산정 시 이러한 차이를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.