나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55848 [2] 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비172호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재""오산원일초등학교""북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 지1층비162호 外로서,
외벽 : 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등
창호 : 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태

본건 기호 1) ~ 10)은 공히 판매시설, 기호 11) ~ 18)은 공히 업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로, 업무시설(오피스텔) 문화및집회시설(영화관) 판매시설 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 30M, 남측으로 폭 약 10M 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55848 (2)

소재지: 경기도 오산시 원동 335-10 르마레시티 지1층비172호

용도: 오피스텔

감정가: 198,000,000원

건물면적: 40.49㎡ (약 12.25평)

토지면적: 13.45㎡ (약 4.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강

1.1. 물건 상세정보

본건은 집합건물로서,

건물면적: 40.49㎡ (전유면적)

토지면적: 13.45㎡ (토지지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 지하 1층 비172호임.

외벽: 외장 타일 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 돌붙임 마감 등

내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등, 벽지마감 등

창호: 강화유리 및 새시창 등임.

이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역: 급배수/위생설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등이 되어있음.

1.3. 토지 이용 현황

토지 형상: 사다리형 평지

토지 이용: 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로: 북측 폭 약 30M, 남측 폭 약 10M 포장도로에 접함.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔, 단독/다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023-09-04 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을5).

* 인수되는 권리: 공시된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 있다면 주의가 필요함.

* 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 4,940,000,000원. (주식회사케이디뱅크 신탁말소, 엠씨아이대부주식회사 근저당, 강향자 근저당, 박양옥 근저당, 강남영동새마을금고 임의경매 등 포함)

* 말소기준권리(을5) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 르마레시티는 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 판매시설, 근린생활시설 등으로 복합 사용되는 건물임. 주변에 주거 단지와 상업 시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

5. 생활정보

* 교통: 버스정류장, 지하철역(정확한 역명 미확인) 인접.

* 교육: 오산원일초등학교, 원일중학교 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설 및 아파트 단지가 주변에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 등기부상 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인: 임대 관계 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 유무 확인이 필수적임. 보증금 미상인 임차인 존재 시 주의해야 함.

* 법적 제한: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일초, 원일중) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항 존재.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설이 있다고 판단될 만한 특별한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 초등학교와 주거/상업 시설이 혼재된 지역에 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상인 임차인 현황은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가 사이에 괴리가 있어, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 오산시 원동의 소형 오피스텔로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 위치합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 건물 자체의 복합 용도(오피스텔, 영화관, 판매시설 등)로 인한 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 22-24㎡) 오피스텔의 거래가는 8,100만원 ~ 8,500만원 선으로 확인되었습니다. 이를 기반으로 산정한 평당 시세는 약 1,175만원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 40.49㎡ (약 12.25평)으로, 최근 거래된 소형 오피스텔의 면적보다 크므로 단순 비교는 어렵습니다.

다만, 동일 건물 내에서 면적 대비 시세가 유사하게 형성된다는 가정 하에, 본 물건의 추정 시세는 약 1억 4,400만원 수준으로 산정됩니다.

감정가(1억 9,800만원) 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 감정가의 70~80% 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 인수 사항이 없고, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요함을 고려하여, 1억 4,500만원 ~ 1억 6,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.