나이스옥션 법원경매 인천 2024타경574205 [1] 인천광역시 부평구 부평동 433-180 엘비스32 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,
다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반
주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 부평구청역(지하철7호선 및
인천지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제5층 제501호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔(주거용)"으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차장, 도시가스설비, 난방
설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설, 제1종근린생활시설,
제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 433-180, 433-181 동일 :
일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>.

공부와의 차이

본건이 소재하는 5층은 집합건축물대장(표제부)상 용도는 "업무시설(오피스텔)"로 등재되어
있으나, 기준시점 현재 본건 제5층 제501호의 용도는 "오피스텔(주거용)"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 내부에 임차인이 거주중인것으로 조사되었는 바, 경매 참여시 참고 및 세부적
임대내역 등에 대하여 별도 확인이 요구됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경574205 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경574205 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 433-180, 엘비스32 5층 501호

* 용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용 중)

* 감정가: 257,000,000원

* 토지 면적: 11.45㎡ (약 3.46평) / 토지 지분: 11.448㎡

* 건물 면적: 84.75㎡ (약 25.64평) / 건물 지분: 84.75㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 정보:

* 집합건축물대장상 주 용도는 "업무시설(오피스텔)"이나, 현재 실제 이용은 "오피스텔(주거용)"으로 조사되었습니다.

* 사용승인일: 2016년 10월 20일

* 총 층수: 14층 (해당 호수 5층)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부평구청역 (지하철 7호선 및 인천지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 물건지 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (185,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들로 구성되어 있어, 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박정우)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-07

* 확정일자: 2020-08-26

* 배당신고일자: 2022-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 손정숙

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2024-10-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-12-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2016.11.02)

* 공유자 전부 지분 이전 (2016.11.15)

* 주택임차권 (박정우, 290,000,000원) (2022.10.21, 말소)

* 소유권 이전 (2020.10.21)

* 가압류 (주택도시보증공사, 185,000,000원) (2021.04.15, 말소) - 말소기준권리

* 다수 압류 권리 (부평구, 국민건강보험공단, 인천세무서장, 부천시, 연수세무서장) (모두 말소)

* 강제 경매 (주택도시보증공사, 290,000,000원) (2024.11.21, 말소)

* 등기부채권 총액: 475,000,000원

* 기타 특이사항:

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있으며, 경매 참여 시 반드시 HUG 측과 세부적인 조율 및 확인이 필요합니다.

* 주택임차권 등기: 을구 3번의 주택임차권 등기(박정우)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부평구청역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 부평구청역이라는 더블 역세권 입지는 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 유리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선과 인천지하철 1호선이 교차하는 부평구청역을 통해 서울 및 인천 주요 도심으로의 이동이 매우 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. (예: 부평구청, 식자재마트 등)

* 주변 환경: 업무시설과 주거시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 관련 사항이 언급되어 있어, 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. HUG 측과의 면밀한 사전 확인 및 소통이 필수적입니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 용도 차이: 건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 용도 변경, 세무 처리, 건물 관리 규약 준수 등에서 추가적인 확인 및 고려가 필요할 수 있습니다.

* 내부 임차인 거주: 현재 내부에 임차인이 거주 중인 것으로 조사되어, 명도 절차 진행 시 협의 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 김 임차인의 보증금/차임 미상: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 계약 세부 내용을 추가 확인하여 혹시 모를 잠재적 문제를 대비해야 합니다. (단, 대항력은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동, 부평구청역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권의 뛰어난 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 5천 7백만원이며, 전용면적 84.75㎡ (약 25.64평)의 넓은 면적을 보유하고 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리 이후의 권리들이므로 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보여 권리관계는 비교적 단순한 편입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 내부 임차인 거주 등의 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 철저한 조사와 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 입지: 7호선 및 인천지하철 1호선 부평구청역을 도보로 이용 가능한 교통 요지입니다.

* 안정적인 수요: 주거, 업무, 상업 시설이 복합된 지역으로 배후 수요가 꾸준합니다.

* 넓은 전용 면적: 84.75㎡의 비교적 넓은 면적으로, 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 권리 관계 단순화 가능성: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 인해 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 257,000,000원

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월 2일 (3층): 208,000,000원

* 2024년 6월 28일 (4층): 240,000,000원

* 시세 분석: 최근 2년간 84.75㎡ 면적의 오피스텔이 20,800만원에서 24,000만원 사이에 거래되었습니다. 본 물건은 5층으로, 최근 거래 사례 중 최고가인 24,000만원 수준과 비교해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차인 인수 보증금: 0원

* HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려하여, 최근 실거래가 상한선인 24,000만원을 기준으로 하되, 다소 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 일반적인 분석이며, 실제 현장 조사, 권리관계의 최종 확인, 시장 상황 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.