나이스옥션 법원경매 인천 2024타경582671 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 9층912호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역(인천도시철도1호선)" 북동측 인근에 위
치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지
역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(예술회관역/인천
도시철도1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상13층 건물내 제9층 제912호로서,
(사용승인일 : 2012.09.12)

외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비,소화전설비, 화재탐지설비, 승강
기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 로폭 약 6미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로2류(폭 8m-
10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과
460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024년2얼28일 건물만에 관한 주택임차권(임차보증금 61,000,000원)설
정 등기 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1128-1 아트뷰주상복합 1동 9층912호

1.2. 건물정보

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상13층 건물 중 제9층 제912호

사용승인일: 2012년 9월 12일

전용면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

분양면적: 제공되지 않음

1.3. 토지정보

총 토지면적: 3.63㎡ (약 1.1평)

토지 지분: 3.633㎡ (약 1.1평)

1.4. 매각정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경582671 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 72,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "예술회관역(인천도시철도1호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 동유형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(예술회관역/인천도시철도1호선)이 위치해 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 11월 7일자 남동구(인천광역시)의 압류 등기입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 을구 7번 주택임차권은 HUG 말소동의 확약서 제출로 소멸 처리 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

주요 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (전 )

임차보증금: 61,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 11일

확정일자: 2022년 1월 11일

배당신고일자: 2024년 2월 28일

대항력: 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, HUG 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 예술회관역 인근 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

예술회관역을 중심으로 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 예술회관 및 문화시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

(제공된 정보에 교육시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적인 도심 지역의 편의시설 접근성을 고려할 때 초, 중, 고등학교 및 기타 교육기관 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 특수 물건으로, 권리관계 및 매각 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 건축물대장/등기부상 차이

감정평가서상 5층 면적과 집합건축물대장/등기사항전부증명서 간 면적 상이점이 있으나, 등기 오류로 판단되어 현황과 일치하는 집합건축물대장을 기준으로 한다는 점은 해당 물건 자체의 직접적인 리스크는 아닙니다. (단, 본건은 9층으로 5층 면적 차이와 직접적인 연관은 없습니다.)

6.3. 기타 리스크

건물 면적(14.35㎡) 및 토지 면적(3.63㎡)이 매우 협소하여, 관리상의 편의성이나 향후 활용도 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 예술회관역 인근의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 주위 여건은 양호합니다.

등기부상 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

협소한 면적을 고려하여 투자 목적에 부합하는지 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천 1호선 예술회관역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성.

1인 가구 수요가 풍부한 소형 도시형생활주택.

주거 및 투자용으로 활용 가능한 상품.

9. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택이며, 본건과는 건물 유형 및 면적(38.25㎡~49.82㎡)에서 차이가 있습니다. 이러한 정보만을 바탕으로 본건(14.35㎡ 도시형생활주택)의 정확한 시세를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

다만, 제공된 다세대 주택의 거래가(4,500만원~8,500만원)를 대략적인 인근 시세 수준으로 참고하되, 본건의 면적(14.35㎡)이 훨씬 작다는 점을 감안해야 합니다.

감정가 72,000,000원 대비 면적을 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다.

권리 분석상 인수할 임차 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

HUG 관련 특수 물건 조건을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시점에서는 대략 50,400,000원 (감정가 70%) ~ 64,800,000원 (감정가 90%) 범위 내에서 신중하게 검토할 것을 제안합니다. (정확한 시세 조사를 통해 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.