나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503385 [1] 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담감정 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치한 대준블루인 제

9층 제905호로서 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통

상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 내 9층 905호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2019.09.11)

외 벽 : 모르타르위페인팅 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남서측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2

343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세

한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경503385 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 245,000,000원

1.2. 물건 상세내역

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 123-19 대준블루인 9층 905호

건물명: 대준블루인

용도: 아파트

건축일자: 2019년 09월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 9층 905호

1.2. 1.토지

토지면적: 8.38㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.38㎡ (약 2.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물

건물면적: 53.27㎡ (약 16.11평)

건물지분: 53.27㎡ (약 16.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3.면적 및 평수

토지: 8.38㎡ (약 2.54평)

건물 (전용면적): 53.27㎡ (약 16.11평)

*본 물건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 도시철도 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 필지 남서측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 권리 분석 결과, 임차인의 대항력은 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 09월 10일

확정일자: 2021년 09월 16일

배당신고일자: 2023년 11월 07일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황

3.3. 1.권리 분석 요약

총 채권액: 426,000,000원

주요 권리 내역:

- 을구 1번 근저당권 (배경란): 86,000,000원 (말소)

- 을구 2번 근저당권 (김영희): 40,000,000원 (말소)

- 을구 3번 주택임차권 (이세희/HUG): 300,000,000원 (말소 예정)

- 갑구 6번 강제경매 (주택도시보증공사): 318,194,641원 (말소 예정)

*등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 2.말소기준권리

을구 1번 근저당권 (배경란, 2022.01.24. 접수)

3.3. 3.매각 후 소멸되지 않는 권리

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 간석동 일대는 주거용 건물과 상가, 오피스텔이 복합적으로 분포하며, 간석오거리역을 중심으로 유동인구가 많아 지역 상권이 활성화되어 있습니다. 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

가까운 거리에 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변 상업시설을 통해 다양한 상점과 음식점 등 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

'HUG 인수조건 변경' 및 'HUG 인수조건 변경'으로 명시된 특이사항은 HUG의 개입이 있는 경매 물건임을 시사합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 권리관계 관련

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 위험요소

감정평가서상 '기타참고사항'에서 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장 조사가 제한적이었으며, 자세한 임대 관계는 미상이라고 명시되어 있습니다. 이는 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 혐오시설 여부

인천 남동구 간석동 123-19번지 주변 지역을 조사한 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 아파트로, 간석오거리역 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 건물은 2019년에 신축되어 비교적 신축급에 속하며, 권리관계 또한 매각으로 모두 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없습니다. HUG 관련 특이사항이 있으나, 명확한 권리 말소 조건이 제시되어 있어 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계 확인 과정에서의 제약이 있었던 점은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 입지와 권리 상태를 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능, 교통 편리.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 양호한 건물 상태.

* 안전한 권리관계: 모든 권리 매각으로 소멸 예정, 인수 부담 없음.

* 성숙된 지역 상권: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 245,000,000원입니다. 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점, '인수 보증금 합계: 0원'임을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있으며, 실제 시장 가치는 별도 조사하여 판단해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

감정가 수준인 245,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.