나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경109552 [1] 서울특별시 양천구 신월동 44-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2024.05.16

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 지하 1층 및 지상 7층 건물로서,

외벽: 미장스톤 마감 등,
내벽: 일부 타일 마감이나 다수 미시공 등,
창호: 알미늄 추정 새시 마감 등임.

이용상태

현황 미준공 건물로써 근린생활시설로 이용될 예정임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 토지를 제외한 건물만의 평가로서, 평가목적 등을 고려하여 토지에 구애됨 없이 건물만을 평가하였으며, 건물의 토지에 대한 지상권 성립 여부는 불명하니 경매 진행 시 확인 바람.

물건 비고

건물만의 매각임, 건축법상 상용승인을 받지 않은 건물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경109552 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 44-5번지 (신주소: 서울특별시 양천구 남부순환로 320)

* 건물 구조 (감정평가서상): 철근콘크리트조, 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하 1층 및 지상 7층 건물

* 건물 구조 (건축물표제부상): 경량철골구조, 지상 1층 (높이 7.55m)

* 건물 용도 (감정평가서상): 근린생활시설로 이용 예정

* 건물 용도 (건축물표제부상): 자동차관련시설 (세차장)

* 건물 등록 정보: 1993년 7월 16일 사용승인 (단, 본건은 미준공 상태로 건축법상 사용승인 미필)

1.2. 매각 대상 및 특징

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 건물만 매각 (토지 제외)

* 물건 상태: 현재 미준공 건물 (공정률 95%)

* 특이사항: 중복 사건, 건물만 매각, 유치권 신고 다수

1.3. 감정가 및 면적 정보

* 감정가: 3,567,449,000원

* 토지면적: 0.00㎡ (0평) - 토지 미포함 매각

* 건물면적 (평가 기준): 2,301.58㎡ (약 696.25평)

* 건물면적 (건축물표제부상 연면적): 129.6㎡ (약 39.20평) - (단층 건물 기준일 수 있으며, 평가 면적과의 차이 존재)

* 건물 지분: 2,301.58㎡

2. 입지조건

* 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동, 남부순환로 대로변에 위치하고 있습니다.

* 도심 내 주요 도로변에 인접하여 일반적인 도시 접근성을 가지고 있을 것으로 추정됩니다.

* 건축물표제부상 용도가 '자동차관련시설(세차장)'로 기재되어 있어, 해당 업종 관련 상권에 영향을 받을 수 있습니다.

* 상세한 주변 상권 및 교통망에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 서울 시내라는 점에서 기본 생활 인프라 이용은 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사지비코프 (접수일자: 2024-05-03)

* 소유권 이전 신탁: 교보자산신탁주식회사 (접수일자: 2024-05-30)

* 강제 경매: 주식회사플레이스부동산중개법인 (접수일자: 2024-05-03, 말소)

* 강제 경매: 권순영 (접수일자: 2024-05-09, 말소)

* 가압류: 박종현 (접수일자: 2024-05-28, 금119,750,000원, 말소)

* 신탁 등기 채권 총액: 119,750,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 제공된 자료에는 임차인 현황이 기재되어 있지 않으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 특이사항 (유치권 등)

* 유치권 신고: 스위트건설 등 다수로부터 총 1,782,610,000원의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권 부존재 확인 판결: 채권자 측(주식회사 플레이스부동산중개법인 외 3인)이 제기한 유치권 부존재 확인 소송(2025가단211254)에서 원고 승소 판결이 2026년 3월 6일 확정되었습니다. 이는 유치권의 효력이 부인될 가능성이 높음을 시사하나, 최종 법적 판단은 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

* 건물만 매각: 본 경매는 토지를 제외한 건물만을 대상으로 합니다.

* 미준공 및 미사용승인: 건물이 아직 준공되지 않았고 건축법상 사용승인을 받지 못한 상태입니다. (공정률 95%이나, 일부 미시공 부분 존재)

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 양천구의 일반 상업 및 주거 지역에 속할 것으로 예상됩니다.

* 건축물표제부에 기재된 용도인 '자동차관련시설(세차장)'을 중심으로 형성될 상권의 잠재력을 평가해야 합니다.

* 현재 미준공 상태이므로, 향후 준공 및 정상적인 영업 개시 후 상권 활성화 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 상세한 지역 상권 정보는 제공되지 않아, 현장 조사를 통한 추가 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 제공된 정보만으로는 주변 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 구체적인 교통 환경에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다.

* 서울 시내에 위치하므로, 일반적인 대중교통 접근성과 편의시설 이용은 가능할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 및 건축법상 미사용승인: 건물은 아직 사용승인을 받지 못해 법적 사용에 제약이 있을 수 있으며, 준공까지 추가 공사 비용 및 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 구조 정보 불일치: 감정평가서상의 7층 철근콘크리트 건물과 건축물표제부상의 1층 경량철골 건물 간의 심각한 정보 불일치가 존재합니다. 실제 건물의 현황 및 정확한 구조, 층수 등에 대한 철저한 현장 확인 및 서류 검토가 필수적입니다.

* 토지 미포함 건물 매각: 토지에 대한 권리가 매각 대상에서 제외되므로, 토지 소유주와의 관계 설정 및 장기적인 토지 이용 계획 수립에 있어 불확실성이 존재합니다.

* 유치권 성립 여부: 법원 판결로 유치권 부존재 확인이 이루어졌으나, 실제 현장에서의 복잡한 채권 관계 및 법적 분쟁 소지를 완전히 배제하기 어려울 수 있습니다.

* 신탁 등기 존재: 신탁이 설정된 물건으로, 신탁 계약 내용 및 신탁 회사와의 협의가 향후 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구에 위치한 미준공 상태의 건물로, 건물만 매각되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 감정가는 35억 6744만 9천 원에 달하지만, 건물 자체의 미준공 상태, 건축법상 사용승인 미필, 그리고 토지 제외 매각이라는 점이 주요 특징이자 리스크 요인입니다. 특히, 감정평가서와 건축물표제부상 건물 구조 및 층수에 대한 정보 불일치는 본건의 가장 큰 불확실성으로, 입찰 전 반드시 현장 실사와 관련 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다. 다수의 유치권 신고가 있었으나 법원의 부존재 확인 판결이 있다는 점은 긍정적일 수 있으나, 이에 대한 최종 확인도 필요합니다. 전반적으로 높은 잠재적 리스크를 안고 있는 물건으로, 법률, 건축, 부동산 전문가와의 면밀한 상담 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 남부순환로 인접 입지: 향후 가치 상승 및 개발 가능성을 기대할 수 있는 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 건물 가치 상승 잠재력: 미준공 및 미사용승인 상태를 정상화하고, 건축물표제부상의 등록 정보를 바탕으로 올바른 구조 및 용도로 준공 시, 건물 가치가 크게 상승할 수 있습니다. (단, 관련 법규 검토 필수)

* 권리관계 복잡성 일부 해소: 법원 판결로 유치권 부존재 확인을 받은 점은 권리관계의 복잡성을 일부 완화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '건물만 매각', '미준공', '건축법상 미사용승인', '구조 정보 불일치' 등 상당한 불확실성과 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 현재 감정가(3,567,449,000원)는 건물 자체의 현황을 정확히 반영한 가격으로 보기 어려울 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 예상되는 총 공사비(미준공 부분 및 구조 변경 관련 비용 포함)

* 건축법상 사용승인을 받기 위한 절차 및 소요 비용

* 토지 소유주와의 관계 및 토지 사용 관련 협의 가능성

* 향후 건물 가치 상승 및 수익률 분석

* 법률 전문가 및 건축 전문가와의 상담 결과

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 제외 대상입니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다. 철저한 실사 및 전문가 검토를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.