나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경596 [2] 서울특별시 영등포구 신길동 3-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""대방역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2. 본건 3(영등포구 신길동 3-15)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

3. 본건 5(영등포구 신길동 3-12)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

2. 본건 3 (영등포구 신길동 3-15)
인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

인접 도로상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
본건 북서측 및 남서측(일부)으로 세로(가)의 도로와 접하고 있음.

2. 본건 3 (영등포구 신길동 3-15)
본건 남동측으로 세로(불)의 도로와 접하고 있음.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
본건 남서측으로 세로(불)의 도로와 접합고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

2. 본건 3(영등포구 신길동 3-15)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(저촉), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1.본건 2(신길동 7-31)
목조 와즙 단층주택으로서(사용승인일:1965.04)
외벽 : 벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 및 판넬마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

2.본건 4(신길동 3-15)
연와조 기와지붕 단층주택으로서(사용승인일:1985.06.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

3.본건 6(신길동 3-12)
목조 와즙 단층주택으로서(사용승인일:1959.10.30)
외벽 : 벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

이용상태

(본건 2, 본건 4, 본건 6) 공히 ""단독주택""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재함(본건2, 후첨 ""내부구조도"" 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경596 (2)

1.2. 소재지

서울특별시 영등포구 신길동 3-15

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

440,002,350원

1.5. 면적

토지 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물 면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

1.9. 특이사항 및 주의사항

주의사항: 일괄매각

특이사항: 건물에 철거예정표시가 부착되어 있는 것으로 조사됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""대방역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 또한, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선, 신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 2020년 3월 19일 여의샛강지역주택조합으로의 소유권 이전(매매)이 있으며, 2025년 7월 16일 김교익 외 49명에 의한 3,182,184,540원의 강제경매 개시결정 등기가 말소기준권리로 등재되어 있습니다. 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경596)에 따른 압류 등기도 존재합니다.

건물 등기부상 내용도 토지 등기부와 유사하게 소유권 이전 및 강제경매 관련 등기가 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

2025년 7월 16일 접수된 김교익 외 49명의 강제경매 신청 (채권액 3,182,184,540원)이 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 대항력 유무와 관계없이 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

인근 지역의 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

- 금오빌라(347-24): 2026년 3월 4일, 71.92㎡(약 21.75평) 거래가 480,000,000원 (단위: 원)

- 경은빌라(95-288): 2026년 7월 11일, 35.31㎡(약 10.68평) 거래가 590,000,000원 (단위: 원)

- (621-1) 빌라: 2026년 7월 4일, 48.72㎡(약 14.74평) 거래가 340,000,000원 (단위: 원)

분석 대상 물건은 단독주택으로, 비교 사례인 다세대 주택과는 차이가 있습니다. 그러나 주변 시세는 3.3㎡당 약 670만원에서 1,670만원 선으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건의 감정가는 60㎡ 토지에 28.85㎡ 건물 기준 440,002,350원으로, 3.3㎡당 약 733만원의 감정가를 보입니다. 이는 인근 다세대 주택의 최고가 사례보다는 낮으나, 토지 면적 대비 감정가가 시장 형성가와 비교 시 다소 보수적으로 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 대방역과 신길역 등 주요 지하철역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 상태 및 철거 예정

건물에 철거 예정 표지가 부착된 것으로 조사되어, 현재 건물의 가치는 미미하거나 철거 비용이 발생할 수 있습니다. 재건축 또는 토지 활용 계획이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 용도 및 행위 제한에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 단독주택으로, 대방역 및 신길역 인근의 편리한 교통 요지에 자리하고 있습니다. 감정가는 440,002,350원이며, 토지 면적 60㎡와 건물 면적 28.85㎡로 구성되어 있습니다. 가장 큰 특징은 건물에 철거 예정 표지가 부착되어 있어, 사실상 토지의 가치 중심으로 평가해야 한다는 점입니다. 인근 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 토지 자체의 가치가 감정가보다 높을 잠재력이 있습니다. 다만, 철거 예정 표지와 건물 노후도, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등은 투자 시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

주요 지하철역(대방역, 신길역) 접근성이 뛰어나며, 서울 도심으로의 이동이 용이한 지역에 위치합니다.

8.2. 토지 가치 상승 잠재력

건물은 철거 예정이나, 60㎡의 토지 면적은 향후 신축 또는 개발을 통해 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 인근 토지 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성이 있습니다.

8.3. 일괄매각 및 명도 용이성

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하며, 임차인 보증금 합계가 0원으로 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 440,002,350원입니다. 건물 철거 예정으로 인해 사실상 토지 가치만으로 평가될 가능성이 높으며, 인근 유사 지역의 토지 시세를 고려할 때 감정가 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다. 또한, 건물의 철거 비용 및 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 약 115% 수준인 506,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본건 주소 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 철도보호지구에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.