나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경596 [3] 서울특별시 영등포구 신길동 3-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ""대방역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주
택, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2. 본건 3(영등포구 신길동 3-15)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

3. 본건 5(영등포구 신길동 3-12)
본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장 및 지하철역(대방역(1호선,
신림선), 신길역(1,5호선))이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

2. 본건 3 (영등포구 신길동 3-15)
인접지와 등고평탄한 장방형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 건부지(주택)로 이용중임.

인접 도로상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
본건 북서측 및 남서측(일부)으로 세로(가)의 도로와 접하고 있음.

2. 본건 3 (영등포구 신길동 3-15)
본건 남동측으로 세로(불)의 도로와 접하고 있음.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
본건 남서측으로 세로(불)의 도로와 접합고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 본건 1 (영등포구 신길동 7-31)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

2. 본건 3(영등포구 신길동 3-15)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접함), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

3. 본건 5 (영등포구 신길동 3-12)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(저촉), 가축사육제한구역((예외:애완
및 방범용 가축)지역경제과 문의), 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시 확인
요망), 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-52
4-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 철도보호지구임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1.본건 2(신길동 7-31)
목조 와즙 단층주택으로서(사용승인일:1965.04)
외벽 : 벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 및 판넬마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

2.본건 4(신길동 3-15)
연와조 기와지붕 단층주택으로서(사용승인일:1985.06.29)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

3.본건 6(신길동 3-12)
목조 와즙 단층주택으로서(사용승인일:1959.10.30)
외벽 : 벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창임.

이용상태

(본건 2, 본건 4, 본건 6) 공히 ""단독주택""임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 있음.

부합물 및 종물

제시외건물㉠이 소재함(본건2, 후첨 ""내부구조도"" 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경596 (3)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 3-12

* 용도: 단독주택

* 감정가: 535,283,520원

* 토지면적: 83.00㎡ (약 25.1평)

* 건물면적: 27.54㎡ (약 8.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "대방역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 주상용 부동산 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 신림선의 대방역, 1호선 및 5호선의 신길역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 우수합니다.

* 인접 도로상태

본건은 남서측으로 세로(불)의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(사도)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 16일 접수된 김교익 외 49명(채권액 3,182,184,540원)의 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경596)입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리 내역으로는 소유권 일부 이전(2005.02.14, 2005.11.22, 2018.03.08, 2020.04.20) 및 공유자전원지분 이전(2020.04.20)이 확인되며, 강제경매(2025.07.16) 및 압류(2025.12.19) 등기 등이 존재합니다. 건물 등기부 역시 유사한 권리 내역을 포함하고 있습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으며, 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 권리 사항

물건명세서 비고란에 "집행관의 현황조사시 건물에 철거예정표시가 부착되어 있는 것으로 조사됨"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 대방역, 신길역 등 지하철역이 인근에 있어 배후 주거 수요 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능도 이용 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통

지하철 1호선/신림선 대방역, 1호선/5호선 신길역 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대방역 및 신길역 주변 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경

단독주택 및 공동주택, 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특정되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사가 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 철거 예정

건물의 사용승인일이 1959년으로 매우 오래되었으며, 집행관 조사 시 철거 예정 표시가 부착된 것으로 확인되었습니다. 이에 따라 건물 자체의 가치는 거의 없으며, 철거 및 재건축 관련 추가 비용 및 절차 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상

임차인의 현황이 명확히 파악되지 않아 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계

등기부상 다수의 소유권 이전 및 권리 관계가 얽혀 있어, 권리 분석 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제약

제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(사도)(저촉) 등 용도지역 및 도로 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 영등포구 신길동 대방역 인근에 위치한 단독주택으로, 노후화가 심하고 철거 예정 표시가 부착된 상태입니다. 토지 면적은 83㎡로, 주요 가치는 토지 자체에 있다고 판단됩니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 토지 가치를 반영한 수준으로 보입니다. 다만, 건물의 철거 및 재건축 관련 불확실성과 복잡한 등기 권리 관계, 임대차 관계 미확인 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대방역 및 신길역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 토지 가치: 83㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가치가 있습니다.

* 제2종일반주거지역: 향후 건축 시 용적률 등을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 철거 용이성: 철거 예정 표시가 있어, 기존 건물의 철거 진행이 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 535,283,520원입니다.

* 건물은 사용승인일(1959.10.30)이 매우 오래되었고 철거 예정 표지가 부착되어 있어, 사실상 토지 가치 위주로 평가되었습니다.

* 주변 유사 물건(다세대 주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 약 667만원에서 1,670만원 사이의 거래가가 확인되었으며, 본건 토지 감정가는 제곱미터당 약 645만원으로, 주변 시세와 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 건물의 철거 비용, 건축 관련 추가 개발 비용, 복잡한 권리 관계 등으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 감정가 수준에서, 적극적으로 접근 시 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 550,000,000원 (오억오천만원)

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