나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12092 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제6층 제606호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2는 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선"증미역" 북서측 인근에 위 치하고, 인근에 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으 로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호1,2는 제반차량 출입이 용이하며, 남동측 인근에 지하철9호선"증미역"이 위치 하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 15층중 6층 605호외 1개호로서, 외벽 : 복합판넬, 석재 외장재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 기호1,2는 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호1,2는 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비, 주 차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 기호1,2는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 기호1,2는 북동측으로 노폭 약 30미터 및 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로 와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 629-1 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최 고높이 제한지역(2015-08-27), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(2015-03-23), 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선(2019-04-03) 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12092 (2)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1, 가양역더리브아너비즈타워 제6층 제606호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 532)

* 건물명: 가양역더리브아너비즈타워

* 용도: 지식산업센터, 근린생활시설

* 감정가: 440,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문

* 건축개요: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조, 지하 5층~지상 15층 건물 중 6층 606호. 2020년 11월 12일 착공, 2023년 3월 31일 사용승인.

* 등기부채권 총액: 2,187,444,916원

* 보고서 작성일: 2026년 6월 1일

1.2. 입지조건

* 주변 교통: 지하철 9호선 증미역 및 가양역 더블 역세권에 위치하며, 두 역 모두 도보 약 3~4분 거리에 있어 접근성이 매우 우수합니다. 올림픽대로, 강변북로, 서부간선도로, 공항대로 등 주요 도로망과 인접하여 서울 도심 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 노선버스정류장 또한 인근에 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 및 토지: 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 합성구조로 이루어진 15층 건물이며, 본건은 6층에 위치합니다. 토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형으로, 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 노폭 약 30미터, 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준공업지역에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

* 인수할 권리: 인수할 보증금은 0원입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 2023-06-30, 주식회사나눔플랜)

* 근저당권 (을1, 2023-06-30, 국민은행, 1,538,400,000원): 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소됩니다.

* 가압류 (갑3, 2024-08-13, 금강종합건설주식회사, 119,649,983원): 매각으로 인해 말소됩니다.

* 가압류 (갑8, 2025-08-18, 국민은행, 529,394,933원): 매각으로 인해 말소됩니다.

* 임의경매 (갑9, 2025-09-15, 유케이제십일차유동화전문): 매각으로 인해 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사원성글로벌

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 참고사항: 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수할 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 등촌동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 건물 용도: 건물 자체는 지식산업센터로 이용되고 있으며, 일부 근린생활시설이 포함되어 있어 직장인 및 지역 주민을 대상으로 한 업종이 발달할 가능성이 높습니다.

* 교통 접근성: 지하철 9호선 증미역과 가양역을 이용한 더블 역세권으로, 직장인 출퇴근이 용이하며 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 임대 현황: 본건의 구체적인 임대 관계는 파악되지 않았습니다 (임대미상). 이는 향후 임대 수익을 고려할 때 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 내 시설: 건물 내에는 급배수 설비, 기본적인 위생 설비, 5대의 승강기, 스프링클러 설비, 그리고 201대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 강서레포츠센터, 강서구립도서관 등이 위치해 있으며, 증미역 주변으로 다양한 식당과 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 편의: 9호선 급행열차 이용 시 강남, 여의도 등 주요 업무지구까지 10~20분대에 접근 가능하여 직주근접에 유리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 이는 자산유동화에 관한 법률에 따른 절차가 적용될 수 있어 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

* 임대 현황 미확인: 본건의 정확한 임대 현황이 파악되지 않아, 향후 임대차 관계 설정 시 주의가 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 토지이용규제: 준공업지역 외에 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 건축 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 부동산에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 핵심 업무지구와 연계성이 뛰어난 더블 역세권에 위치한 지식산업센터입니다. 최신식 건물 설계와 우수한 교통망, 그리고 주변 상업 및 생활 편의시설과의 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다. 특히 9호선 급행열차 이용 시 주요 업무지구까지의 빠른 이동은 직주근접을 중요시하는 기업에게 매력적인 요소입니다. 유동화 물건이라는 점과 임대 현황 미확인은 잠재적 리스크로 고려해야 하지만, 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력이 없다는 점에서 권리상의 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 토지이용계획 상의 각종 제한 사항들은 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권의 뛰어난 교통망: 9호선 가양역, 증미역을 모두 이용 가능한 위치로, 서울 주요 업무지구 접근성이 탁월합니다.

* 신축급 지식산업센터: 비교적 최근에 준공된 현대적인 건물로, 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

* 활발한 상권 및 배후수요: 주변에 다수의 지식산업센터 및 상업시설이 밀집해 있어 잠재적인 임대 수요가 높습니다.

* 낮은 인수 부담: 인수할 임차 보증금이나 기타 권리가 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 440,000,000원입니다. 현재까지 파악된 권리 분석상 인수해야 할 보증금이나 권리가 없으므로, 감정가를 기준으로 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 해당 물건의 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 결정하시길 권고합니다. 정확한 시세 조사를 통해 투자 가치를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.